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Conviene comprarla o affittarla?
Oggi nel consueto approfondimento settimanale del blog: “Obiettivo Finanza”, il tuo blog di consulenza finanziaria indipendente, tratterò un tema a dire il vero per nulla scottante e per molti anzi dalla risposta assolutamente scontata. Allora perché lo tratti potresti chiederti adesso, beh perché per me la risposta non è così scontata, anzi e tu potresti riflettere, tramite questo scritto, su alcuni aspetti della vicenda che magari a oggi non avevi considerato.
Partiamo! Il tema è, rullo di tamburi, la scelta tra l’affitto o l’acquisto di un immobile. Questa è chiaramente una decisione molto importante e dipende da vari fattori, tra cui le condizioni economiche, le necessità personali e gli obiettivi a lungo termine.
Per molti nella vita, esiste principalmente l’obiettivo dell’acquisto dell’immobile e poi via via tutti gli altri. Questo per me è un tipico retaggio culturale italiano, nel bel paese infatti l’80% della popolazione, possiede la casa in cui vive e quindi tutti, per omologazione o per insegnamento dei genitori, ambiscono ad averne una propria ma è davvero la scelta migliore?
Vediamo insieme i principali vantaggi e svantaggi di entrambe le opzioni.
Affitto
Vantaggi
- Flessibilità: L’affitto offre maggiore libertà di spostamento. È più facile cambiare casa o città senza dover affrontare il processo di vendita, che può essere lungo e complesso.
- Meno responsabilità: Il proprietario è generalmente responsabile per la manutenzione e le riparazioni importanti. Gli inquilini non devono preoccuparsi di spese improvvise per danni strutturali o altri interventi significativi.
- Meno costi iniziali: Per affittare un immobile è spesso richiesto solo un deposito cauzionale e qualche mensilità anticipata, il che richiede meno liquidità rispetto a un acquisto, dove si devono coprire spese come il notaio, le imposte, e i costi del mutuo.
- Risparmio sui costi immobiliari: Non ci sono costi come le imposte sulla proprietà, i costi di assicurazione dell’immobile, o le spese per miglioramenti e manutenzione straordinaria.
Svantaggi
- Nessun patrimonio immobiliare accumulato: A differenza dell’acquisto, l’affitto non contribuisce alla costruzione di un patrimonio immobiliare personale. I soldi spesi in affitto non creano un valore tangibile o duraturo. Questo apparente svantaggio vedremo essere in effetti un vantaggio.
- Aumento dei canoni: Gli affitti possono aumentare nel tempo, soprattutto nelle aree urbane. Questo significa che l’affitto a lungo termine potrebbe diventare costoso senza offrire alcuna stabilità.
- Limitata libertà di personalizzazione: Gli inquilini non possono modificare o ristrutturare l’immobile a proprio piacimento senza il consenso del proprietario, il che può essere limitante se si desidera personalizzare la casa.
- Incertezza contrattuale: Alla scadenza del contratto, l’inquilino potrebbe essere costretto a lasciare l’immobile se il proprietario decide di vendere o non rinnovare il contratto.
Acquisto
Vantaggi
- Investimento a lungo termine: L’acquisto di una casa è una forma di investimento. Anche se come visto in un post precedente, la sua rivalutazione è stata negli ultimi 10 anni inferiore alla inflazione e per il futuro le attese non sono migliori. Inoltre richiede un esborso iniziale significativo. ad ogni modo a differenza dell’affitto, in questo caso si accumula un patrimonio e la casa può aumentare di valore nel tempo.
- Stabilità: L’acquisto offre la sicurezza di una casa propria, senza rischi legati all’aumento degli affitti o alla non rinnovabilità di un contratto.
- Personalizzazione: I proprietari hanno la libertà di modificare l’immobile come preferiscono, effettuando ristrutturazioni o cambiamenti che rispecchiano le proprie esigenze e il proprio stile.
- Risparmio a lungo termine: Dopo aver estinto il mutuo (se presente), i costi abitativi possono diminuire, poiché non ci sarà più una rata mensile, a differenza dell’affitto. Anche se questo è un discorso valido per un costoso immobile nuovo mentre per un immobile anni ’70 stimerò fra poco i costi periodici da sostenere.
Svantaggi
- Costi iniziali elevati: L’acquisto comporta numerose spese iniziali, come l’anticipo per il mutuo (solitamente almeno il 20% del valore della casa), le imposte di acquisto, le spese notarili e gli oneri bancari.
- Costi di manutenzione e tasse: Essere proprietari significa essere responsabili di tutte le spese di manutenzione, riparazioni straordinarie e tasse sulla proprietà, che possono diventare onerose.
- Rischio di svalutazione: Il mercato immobiliare non è sempre stabile e c’è il rischio che la casa possa perdere valore, soprattutto le case costruite negli anni ’70, di scarso valore architettoniche e meno sicure delle case nuove.
- Vincolo finanziario: Contrarre un mutuo rappresenta un impegno economico a lungo termine e può limitare la capacità di spesa in altre aree o rendere difficoltosa la gestione di spese impreviste.
Conclusione
In sintesi, l’affitto è ideale per chi cerca flessibilità, vuole evitare costi iniziali e non vuole vincoli a lungo termine. L’acquisto, invece, è più indicato per chi cerca stabilità e vuole fare un investimento a lungo termine. La scelta dipenderà dalle priorità personali, dal budget, dalla disponibilità a impegnarsi in un mutuo e dalle condizioni del mercato immobiliare.
A quanto detto vanno aggiunte adesso un paio di cose importanti, la prima è che bisogna fare delle considerazioni più approfondite sui costi di gestione di un immobile di proprietà, spesso sottovalutate. Il nostro periodo storico purtroppo presenta un mercato immobiliare costituito, per oltre il 70%, da immobili vecchi, costruiti durante il boom degli anni ’70. Case edificate velocemente, con poca cura, per soddisfare l’enorme richiesta di quegli anni. Quegli immobili, già poco belli, hanno adesso 60 anni e certamente hanno ed avranno bisogno di molta manutenzione. Quanto costerà quindi possederne uno? Vediamolo insieme.
Le spese di gestione di un immobile degli anni ’70 possono essere significative, soprattutto considerando la necessità di manutenzione e aggiornamenti legati all’efficienza energetica e alla sicurezza. Su un orizzonte di 15 anni, i costi medi includono varie componenti: manutenzione ordinaria e straordinaria, ristrutturazioni, imposte e utenze. Ecco una stima media delle spese di gestione per un immobile datato, con una ripartizione dettagliata.
1. Manutenzione Ordinaria e Straordinaria
Manutenzione Ordinaria: Queste spese includono piccoli interventi (ad esempio, riparazioni agli impianti, tinteggiatura delle pareti, sostituzione di rubinetterie). Una stima prudente può aggirarsi intorno a 500-1.000€ all’anno.
Manutenzione Straordinaria: In edifici degli anni ’70, è comune dover affrontare spese straordinarie per interventi più rilevanti, come rifacimento del tetto, impianto elettrico, idraulico, o sostituzione di serramenti. Una ristrutturazione parziale, mirata alla sicurezza e al comfort, può richiedere tra 15.000 e 30.000€ ogni 10-15 anni.
Totale stimato su 15 anni: circa 25.000 – 45.000€ per manutenzione ordinaria e straordinaria combinata.
2. Efficienza Energetica e Impianti
Gli immobili degli anni ’70 spesso necessitano di aggiornamenti per ridurre i consumi energetici e rispettare le normative vigenti (es. installazione di caldaie a condensazione, isolamento termico).
Gli interventi energetici (come cappotto termico, sostituzione infissi e adeguamento impianti) possono costare tra 10.000 e 30.000€, ma consentono un risparmio energetico a lungo termine.
Totale stimato su 15 anni: circa 10.000 – 30.000€.
3. Imposte e Tasse
Gli immobili di proprietà comportano il pagamento di tasse, come l’IMU (esclusa la prima casa) e la TARI. L’importo può variare a seconda del valore catastale dell’immobile, del comune e del numero di abitanti.
Mediamente, si può stimare 300-800€ all’anno per IMU e TARI su una casa di valore medio.
Totale stimato su 15 anni: circa 4.500 – 12.000€.
4. Spese Condominiali (se applicabile)
Gli appartamenti in condomini degli anni ’70 possono avere spese di condominio che comprendono pulizia, illuminazione e manutenzione delle aree comuni, e talvolta riscaldamento centralizzato.
Mediamente, le spese condominiali possono variare tra 1.000 e 2.500€ all’anno.
Totale stimato su 15 anni: circa 15.000 – 37.500€.
5. Utenze (Energia Elettrica, Gas, Acqua)
Gli immobili non efficienti dal punto di vista energetico comportano bollette più elevate. Le utenze possono facilmente ammontare a 1.500 – 2.500€ all’anno, in base alle dimensioni dell’immobile e alle abitudini di consumo.
Totale stimato su 15 anni: circa 22.500 – 37.500€.
Stima Complessiva delle Spese su 15 Anni
| Tipologia di spesa | Stima bassa (€) | Stima alta (€) |
| Manutenzione ordinaria e straordinaria | 25.000 | 45.000 |
| Efficienza energetica e impianti | 10.000 | 30.000 |
| Imposte e tasse | 4.500 | 12.000 |
| Spese condominiali (se applicabile) | 15.000 | 37.500 |
| Utenze | 22.500 | 37.500 |
| Totale su 15 anni | 77.000 | 162.000 |
Considerazioni finali sull’acquisto
La gestione di un immobile degli anni ’70 su 15 anni può oscillare tra 77.000 e 162.000€, con un costo medio annuo di circa 5.133 – 10.800€. La spesa effettiva può variare notevolmente in base a:
- Stato iniziale dell’immobile: un immobile in buone condizioni richiederà minori interventi.
- Zona geografica: influisce sulle imposte, il costo delle utenze e le spese di condominio.
- Eventuali incentivi: alcune ristrutturazioni possono beneficiare di detrazioni o bonus statali per l’efficienza energetica.
Dividendo adesso questi costi annui sul valore stimato dell’immobile otterremo la percentuale medio annua del costo di abitare. Nell’esempio ho considerato un immobile di 125 mq con garage di 25 mq. valore stimato di entrambi, a Catania centro, considerando un valore attuale medio di 1.500 euro al mq per l’usato anni ’70, il valore immobiliare sarà pari a circa 225.000 euro il costo di 5.000/11.000 euro annui sarà quindi il 3/5% annuo sul valore dell’immobile.
A prescindere poi da immobile anni ’70 o nuovo, c’è poi un altro costo da considerare quando acquistiamo e cioè gli interessi passivi se procediamo con mutuo o il mancato guadagno se togliamo soldi dagli investimenti per pagare la casa. Il calcolo degli interessi passivi nell’esempio precedente, è pari a 80% di 225.000 euro. Cioè sto simulando di fare anche un mutuo a 15 anni di 180.000 euro. Il costo del finanziamento è pari ad euro 36.000 immaginando un tasso fisso del 2,5%.
A questo vanno aggiunte altre spese, il notaio (2.500 euro i due atti), l’agenzia (2% su 225.000 euro = 4.500 euro), l’arredo (fra 10.000 e 20.000 euro ulteriori) e la ristrutturazione (fra 30.000 e 80.000 euro). Notare peraltro che non sto inserendo nessuna copertura assicurativa, che sarebbero altri soldi importanti. Tutto questo per un costo ulteriore compreso fra euro 83.000 e 143.000.
Il totale delle spese da sostenere negli anni sale quindi ad una somma compresa fra 160.000 euro e 305.000 euro. Per un costo medio annuo compreso fra 10.666 euro – 20.333 euro. Questo importo diviso 225.000 è pari al 5% – 9% medio annuo di costo effettivo sostenuto per abitare.
Considerazioni finali sull’affitto
Ok Sergio è una disamina che mi sento di condividere starai mi auguro pensando, ma l’affitto tutto compreso invece quanto incide? Bè un immobile anni ’70 a Catania di 125 mq mediamente viene affittato intorno agli 800 euro a cui bisogna aggiungere 150 euro per il garage, altri 50 euro mese per le spese ordinarie del condominio, 200 euro mese per le utenze e 200 euro circa di tari. Totale pari a circa 14.600 euro annui. Che risultano assolutamente in media con i costi annui legati al possesso. Circa 6,5% del valore di quanto affittato.
In estrema sintesi quindi possiamo dire che se compri ti costa fra 11.000 e 20.000 euro annui mentre se affitti ti costa mediamente 15.000 euro. Unica vera differenza la possibile rivalutazione o svalutazione dell’immobile al momento della vendita. In quel momento, ai calcoli fatti, dovrai aggiungere un valore positivo se venderai a più di quanto comprato o negativo nel caso opposto. Negli ultimi 10 anni si è venduto ad un valore più basso o molto simile al prezzi di acquisto.
In ultimo una importante considerazione, se compriamo dobbiamo generalmente dare un anticipo del 20% almeno, se affittiamo no, sui calcoli fatti, su 225.000 di acquisto il 20% equivale a 45.000 euro che restano sul nostro conto, a cui si sommano fra 5.000 e 15.000 euro di minori somme spese in acquisto di mobili, generalmente alcuni mobili sono presenti. Diciamo quindi di poter contare su 50.000-60.000 euro che restano a nostra disposizione. Investendoli per 15 anni al 3% di rendimento medio annuo otterremo 78.000 euro circa cioè +28.000 euro circa nel primo caso e 93.000 euro con +33.000 euro nel secondo caso.
Sottraendo questi 28.000 euro di guadagno dai costi sostenuto per abitare, ecco che il costo annuale si abbassa a 12.700 euro.
Considerazioni Patrimoniali
Abbiamo visto quanto incide annualmente l’abitare sul nostro reddito. Se sei un proprietario ti costa fra 11.000 e 20.000 euro annui, se sei un affittuario intorno a 13.000 euro annui.
A questa analisi, spero chiara e che mi auguro faccia riflettere chi legge, manca un dato importante; cosa succede al mio patrimonio in tutti questi anni? Perché se acquisto è chiaro, il mio patrimonio alla fine, terminato il mutuo, sarà l’immobile (patrimonio immobiliare) e la sua variazione di valore dal giorno dell’acquisto ma se sono un affittuario?
Per rispondere partiamo dalla differenza fra reddito e patrimonio, il reddito sono i flussi di entrata generati generalmente dal lavoro ma anche da rendite (finanziarie o immobiliari); il patrimonio è invece tutto ciò che abbiamo accantonato ed ha un valore economico (case, oro, investimenti finanziari, opere d’arte).
Nel caso di un acquisto immobiliare o di una successione all’immobile di famiglia, il mio patrimonio è costituito dal valore del bene oggi, invece la sua rivalutazione sarà pari alla differenza fra il valore di oggi e quello di quando ho acquistato o sono subentrato. Tutto chiaro? Bene ora un pò di numeri a me cari. La rivalutazione media degli immobili siciliani negli ultimi 10 anni è pari a circa +10% (vedi post:“rendono di più gli immobili o la borsa” ) Quindi 200.000 euro di valore immobiliare di 10 anni fa, vale oggi 220.000 euro.
Un investimento in borsa negli ultimi 10 anni su MSCI World ha reso uno strabiliante +140%, cioè se vendevo la casa, andavo in affitto a costo simile come visto, avrei avuto un patrimonio di 480.000 euro. Il 140% è frutto di un +9% medio annuo composto, immaginiamo nei prossimi anni il rendimento sia il 6% medio annuo in 20 anni i nostri 200.000 euro investiti saranno 641.000 euro! E l’immobile? col tasso di rivalutazione degli ultimi 10 anni, meno dell’1% annuo sarà pari fra 20 anni a 244.000 euro.
In estrema sintesi, considerando il rendimento del mercato azionario nei suoi ultimi 100 anni al 6-7% medio annuo, la rivalutazione che sarà lecito attendersi dai nostri 200.000 euro investiti 20 anni prima, sarà di circa 444.000 euro ed il patrimonio finale sarà quindi di 644.000 euro. Alla fine quindi la nostra ricchezza sarà più che raddoppiata. Mantenendo invece il possesso dell’immobile, la rivalutazione sarà enormemente più bassa ed il nostro valore patrimoniale finale salirà a circa 244.000 euro, mantenendo in questo calcolo la rivalutazione immobiliare degli ultimi 10 anni.
E chi invece non ha ricevuto in dono un bene immobiliare ma vuole comprarlo? Beh se ha messo in cantiere una spesa reale annua superiore a 12.700 euro, ad esempio 20.000 euro, può accantonare quella differenza (5.000 euro annui) ed aggiungerla ai 60.000 che aveva da parte ed avrebbe usato per l’acquisto.
Un investimento a 20 anni di 60.000 iniziali e 5.000 euro mese porta, al 6% medio annuo, ad un patrimonio finale di 387.000 euro a fronte della rivalutazione dell’immobile in acquisto di un 20% circa che su 225.000 euro porterà il patrimonio finale a 275.000 euro circa. Quindi ancora una volta meglio l’affitto che l’acquisto dell’immobile a livello patrimoniale.
Infine 60.000 euro investiti per 30 anni, senza abbinare alcun piano di accumulo, con la rivalutazione del 6% medio annuo, porterebbero il patrimonio a 345.000 euro mentre in 30 anni il controvalore del nostro immobile crescerebbe fino a 300.000 euro. Senza considerare che in 30 anni il ciclo di vista del nostro immobile sarà già stato molto lungo e quindi…. varrà davvero 300.000 euro un immobile che oggi ne vale 225.000?
Non credo che sarà così ma immaginiamo che vada così e che l’immobile centenario anni ’70 si apprezzi; alla fine anche senza risparmiare 1 euro ed anche solo investendo quello che non si spende inizialmente per comprare un immobile, i due patrimoni si equivarranno.
Conclusioni affitto vs acquisto
Dire in assoluto se è meglio l’uno o l’altro, anche solo da un punto di vista meramente finanziario, è impossibile ma certamente possiamo dire che: vivere in affitto non vuol dire certamente “buttare soldi” come molti erroneamente pensano e che l’affitto lascia ampia libertà di cambiare immobile, esigenza piuttosto importante per le ordinarie variazioni del nucleo familiare ed oggi variazioni anche geografiche legate ai cambiamenti di attività lavorativa.
E’ chiaro però che l’acquisto darà maggior senso di stabilità e serenità, a tutto vantaggio della routine quotidiana; meglio sarebbe potendolo fare, comprare una casa definitiva quindi di almeno 125 mq con garage per due auto e chiaramente nuovo. Con conseguenze di migliore qualità della vita, minori riunioni di condominio, limitati costi di manutenzione e limitato rischio geologico.
Ovviamente tutti questi vantaggi si pagano, occorrono mediamente a Catania per un immobile con queste caratteristiche, 3.500 euro al mq, cioè 600.000 euro. Chiaramente parliamo di cifre non alla portata di molti e quindi ricadiamo nel confronto precedente, cioè fra acquistare un immobile usato ed andare in affitto, cos’è meglio? Dipende e tutto va valutato caso per caso ma in generale a mio avviso il vincitore, anche se di misura, è l’affitto rispetto all’acquisto. Troppe a mio avviso le incertezze su immobili così datati.
Se nonostante questo approfondimento, hai ancora dubbi se ti convenga comprare o affittare una casa, prenota una consulenza ed analizziamo nello specifico la tua situazione ed i tuoi obiettivi di vita. sono Sergio Badalà, un consulente finanziario indipendente con certificazione CFP, ho sede operativa a Catania ma posso serenamente seguire anche a distanza clienti bisognosi di assistenza e programmazione finanziaria. La tua nuova vita finanziaria potrebbe iniziare a breve, dipende solo da te.
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DAL BLOG DI SERGIO BADALÀ - CONSULENTE FINANZIARIO INDIPENDENTE
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