Rendono di più gli immobili o le azioni?

Immobili o azioni? Come difendo meglio il mio patrimonio dalla inflazione? Cosa ha reso di più in passato e cosa ci aspetta il futuro? Scopriamolo insieme

05/10/2024
Sergio Badalà

La visione del settore immobiliare è da sempre un tema a forte impatto per molti risparmiatori. Per la maggior parte di essi infatti, il mattone è l’investimento per eccellenza, quello più sicuro e redditizio nel tempo. Questa idea nei fatti oggi non è verificata ed in passato non sempre lo è stata ma vediamo insieme il tutto in una approfondita analisi; nella speranza di fare definitivamente chiarezza sul tema. In ultimo confronteremo il rendimento storico dell’immobile con quello delle azioni, al fine di comprende quanto e se l’immobile è come molti pensano ancora, il miglior investimento o meno.

Le azioni queste sconosciute mi vien da dire, infatti 9 italiani su 10 associano il termine “investimento” agli immobili ed ai titoli di stato italiani (BOT e BTP) e non alle azioni, allora perché parlarne visto che le possiedono solo un italiano su dieci?

Perché l’obiettivo di questo blog, è quello di fare un pò di formazione, spiegando perché tante abitudini finanziarie siano sbagliate e quanto e come queste possano essere migliorate. Un’abitudine errata è proprio quella di non includere il mercato azionario fra i propri investimenti e capiremo più avanti perché.

Andamento dei prezzi degli immobili in Sicilia (2013-2023):

Iniziamo l’approfondimento di oggi dal settore immobiliare, il quale ovviamente non è principalmente costituito da abitazioni stupende come quella che vediamo in foto ma ahimè, almeno in Sicilia per il 70% o più, è rappresentato da immobili costruiti selvaggiamente negli anni ’60-’70 senza nessuna logica estetica e senza alcun rispetto verso un ordinario piano regolatore (fig.3). E’ questo il nostro mercato immobiliare ed a mio avviso è molto difficile parlare globalmente del settore immobiliare italiano, sia perché Roma e Milano sono ben altro rispetto a molte altre città italiane, sia perché spesso ogni immobile ed ogni città ha una storia a sé, quindi viste le difficoltà di parlarne globalmente, analizzeremo insieme il mercato locale.

2013-2015: Flessione del mercato
- Dopo la crisi finanziaria globale del 2008 e la successiva crisi del debito in Europa, i prezzi immobiliari in Sicilia hanno subito una fase di declino.
- 2013-2015: I prezzi degli immobili in Sicilia sono diminuiti mediamente tra il 5% e il 10% su base annua. Molte famiglie e investitori erano prudenti a causa dell’incertezza economica.
- La domanda per nuove costruzioni era bassa e i mutui erano più difficili da ottenere, riducendo così il volume delle transazioni.
2016-2019: Stabilizzazione e ripresa moderata
- A partire dal 2016, si è iniziato a vedere una leggera ripresa del mercato immobiliare.
- Questa fase è stata caratterizzata da una maggiore stabilità economica e da politiche favorevoli all’acquisto della prima casa, come agevolazioni fiscali e tassi di interesse sui mutui più bassi.
- Ripresa dei prezzi: In questi anni, i prezzi degli immobili hanno registrato una crescita moderata, con un aumento annuo compreso tra l’1% e il 3% a seconda delle località.
2020-2021: Impatto della pandemia da COVID-19
- 2020: La pandemia ha inizialmente portato a una riduzione delle transazioni immobiliari, poiché la mobilità e le visite agli immobili erano limitate. Tuttavia, l’effetto sui prezzi in Sicilia non è stato drammatico, in quanto la domanda di case fuori dalle grandi città ha sostenuto il mercato.
- Tendenza al ribasso temporaneo: Nel corso del 2020, i prezzi hanno subito un lieve calo del 1-2% in media, con alcuni picchi negativi nelle aree meno richieste.
- Tuttavia, l’interesse per seconde case o immobili in zone più tranquille è aumentato, specialmente nelle località di mare e in borghi storici.
2021-2023: La Ripresa
- A partire dalla seconda metà del 2021, con la fine delle restrizioni legate alla pandemia e l’aumento della domanda di spazi abitativi più grandi e con verde, il mercato immobiliare in Sicilia ha ripreso a crescere.
- Prezzi in aumento: In questo periodo, il mercato ha visto una crescita dei prezzi in media del 3-5% all’anno nelle città principali e nelle zone turistiche. Alcune località come Taormina, Cefalù e le Isole Eolie hanno visto un aumento ancora più significativo, grazie alla crescente domanda da parte di acquirenti stranieri.
- Investimenti stranieri: L’interesse degli acquirenti internazionali ha giocato un ruolo cruciale, soprattutto nelle aree costiere e nelle proprietà storiche.

Prezzi medi degli immobili in Sicilia (2013-2023):

Anno	Prezzo medio al m² (stima)
2013	€1.300
2015	€1.200
2017	€1.250
2019	€1.300
2020	€1.270
2021	€1.300
2023	€1.350 – €1.400

Analisi più approfondita

L’ultimo decennio ha portato i prezzi degli immobili in Sicilia, dai 1.300 €/mq del 2013 ai 1.400 €/mq del 2023, cioè un misero +7,6% in 10 anni cioè una media di 0,76% annuo! A Catania, una delle due città più grandi e turistiche della Sicilia, siamo più o meno pure su una rivalutazione del 10% circa in 10 anni, un poco meglio quindi ma siamo lì.

Inflazione

L’inflazione in Italia nello stesso periodo ha vissuto 8 anni di bassa crescita, gli ultimi due di boom inflattivo ed adesso, settembre 2024, sta rientrando sui livelli dell’1,3% annuo. Ad ogni modo 1.000.000 di euro del 2013 nel 2023 dovevano essere 1.233.000 per mantenere lo stesso potere d’acquisto. In soldoni, negli ultimi 10 anni occorreva una rivalutazione del nostro patrimonio pari al 23% per non vederlo svalutato.

Tasso di inflazione in Italia (2013-2023):

Anno	Tasso di inflazione (%)
2013	1,2%
2014	0,2%
2015	0,1%
2016	-0,1% (deflazione)
2017	1,3%
2018	1,2%
2019	0,6%
2020	-0,2% (deflazione)
2021	1,9%
2022	8,1%
2023	5,9%

L’impietoso confronto

A questo punto una scomoda verita che 9 italiani su 10 non vorrebbero sentire, negli ultimi 10 anni gli immobili hanno portato ad una rivalutazione del 8%-10% mentre l’inflazione è cresciuta del 23%. Ciò vuol dire che il nostro patrimonio immobiliare si è svalutato del 15% negli ultimi 10 anni.

Facciamo un esempio

Se le mie case valevano nel 2013, 1.000.000 di euro, nel 2023 mediamente varranno 1.080.000 euro (+8%); il costo della vita (inflazione) è però nello stesso periodo salito del 23%, ciò vuol dire che per comprare gli stessi beni che potevo acquistare nel 2013 con 1.000.000, occorreranno mediamente 1.230.000 euro nel 2024. Il mio immobile quindi mi ha portato ad avere una svalutazione patrimoniale pari a 150.000 euro in 10 anni.

Gli Anni della crescita immobiliare

Visti questi dati sembra del tutto immotivata la grande passione degli italiani verso il settore immobiliare, guardando poi la “bellezza” degli stabili anni ’70 fatico ancora di più a capirla. Ad ogni modo…nel passato non sempre è andata così male come negli ultimi 10 anni. Nel 2000 (24 anni fa!) e fino al 2008 il mercato immobiliare italiano ha visto una crescita solida con rivalutazione medio annua dei prezzi intorno al 4%. Dalla crisi del 2008 le cose sono cambiate, nonostante il costo del finanziamento per acquistare immobili fosse ai minimi storici nel decennio seguente.

Il vero boom immobiliare

Il vero grande boom immobiliare l’Italia lo ha vissuto negli anni ’60-’70, cioè 60 anni fa. Questo fu dovuto ad una serie di fattori economici, sociali e politici che hanno caratterizzato l’Italia in quel decennio, e che ha avuto un impatto duraturo sull’urbanizzazione del paese e sulla crescita delle principali città.

Fattori chiave del boom immobiliare degli anni ’70:

Urbanizzazione e migrazioni interne:

Negli anni ’50 e ’60, l’Italia ha attraversato un periodo di rapida industrializzazione, soprattutto nel nord del paese. Questo ha portato a massicce migrazioni interne dalla campagna alle città, specialmente dal sud al nord Italia.
L’aumento della popolazione urbana ha creato una forte domanda di abitazioni nelle città industrializzate come Milano, Torino e Roma. Molte persone si trasferirono in queste aree in cerca di lavoro, spingendo la costruzione di nuove abitazioni per far fronte al bisogno crescente di alloggi.

Crescita economica e disponibilità di credito:

Gli anni ’60 e ’70 furono anni di grande crescita economica, conosciuti come il “miracolo economico italiano”. La classe media italiana si espandeva, e molte famiglie potevano permettersi di acquistare una casa, anche grazie alla crescente disponibilità di credito bancario.
I mutui erano relativamente accessibili, e la gente cominciava a investire pesantemente nel mattone come forma di sicurezza finanziaria.

Politiche edilizie e deregolamentazione:

Negli anni ’70, le normative urbanistiche e le politiche edilizie erano spesso lente a regolamentare il crescente sviluppo edilizio. Questo ha favorito un’espansione edilizia selvaggia in molte aree urbane e periferiche, con la costruzione di palazzi e interi quartieri a volte senza piani urbanistici ben definiti.
La mancanza di una regolamentazione stringente ha portato alla costruzione rapida di abitazioni, spesso con scarsa attenzione alla qualità architettonica e urbanistica. Molte aree periferiche delle grandi città furono costruite senza un adeguato piano infrastrutturale.

Speculazione immobiliare:

Gli anni ’70 videro anche una forte speculazione immobiliare, con molti investitori privati e società che costruivano in maniera massiva per sfruttare la domanda crescente. L’acquisto e la rivendita di terreni e immobili divennero una pratica diffusa per ottenere profitti rapidi.
Questa speculazione portò alla costruzione di grandi complessi residenziali, spesso sovraffollati e poco integrati nelle aree urbane preesistenti.

Inflazione e rifugio nel mattone:

Negli anni ’70, l’Italia fu colpita da una forte inflazione, che ridusse il potere d’acquisto e portò molti cittadini a considerare l’investimento immobiliare come un rifugio sicuro contro la svalutazione della moneta.
Il concetto di “mattone” come forma di sicurezza finanziaria divenne molto popolare, e molte famiglie investirono i propri risparmi nell’acquisto di una casa.

Questa la storia italiana dal 1950 in poi ma in futuro?

Un’ analisi sul valore che gli italiani danno all’investimento in immobili, non poteva prescindere da analisi storiche; per approfondire soprattutto il contesto economico e sociale in cui è scaturito questo apprezzamento immobiliare che è poi rimasto nella mente e nel cuore di molti investitori. La domanda adesso è cosa succederà in futuro all’immobiliare? Per dare una risposta sensata, guardiamo il contesto economico e sociale del boom immobiliare e confrontiamolo con quello attuale.

Analizziamo il contesto di oggi e quello di allora:

Negli anni ’50 e ’60 avevamo grande crescita economica in Italia, oggi decisamente no. Avevamo un processo di industrializzazione e di spopolamento delle campagne in favore delle città, oggi questo fenomeno non esiste più. Oggi semmai abbiamo laureati che emigrano dalle città italiane verso città straniere. Negli anni ’60 e ’70 si espandeva la classe media, oggi si contrae, a causa di lavori con una inadeguata remunerazione e della sempre più opprimente pressione fiscale ormai a livelli elevatissimi.

Negli anni ’70 le normative urbanistiche erano lente, lo sono ancora oggi probabilmente ma il grosso che doveva esser costruito è stato fatto e mancano le nuove costruzioni. La costruzione selvaggia degli anni ’70, senza piani regolatori né qualità nei fabbricati, ha portato anche molte città ad essere soffocate dal cemento e di conseguenza all’assenza in centro di spazi per nuove costruzioni.

Negli anni ’70 c’era una forte inflazione e questo aiutò enormemente a comprare immobili, perché i mutui a tasso fisso ed importo fisso, nel giro di pochi anni diventavano valori irrisori con una inflazione a doppia cifra. Ciò agevolava moltissimo nel fare nuovi mutui per l’acquisto di altri immobili. Non a caso molti italiani negli anni ’70 acquistarono 2 o più immobili, cosa che oggi accade assai raramente.

Ultima considerazione, oggi molte persone hanno ricevuto o riceveranno dai genitori quel patrimonio edilizio creato negli anni ’70, questo è un altro elemento che spingerà la vendita più che l’acquisto di immobili spesso molto rovinati ed assolutamente lontani dalle logiche architettoniche moderne.

In conclusione, alla luce di quanto condiviso, le prospettive del mattone siciliano non appaiono oggi assai rosee. E se… l’immobile tanto amato anche se, diciamocelo, non proprio bellissimo (fig. 3 e 4), si rivelasse un investimento sbagliato di cui faticheremo a liberarci? Tu ti senti di escludere questa possibilità?

Pianifichiamo insieme il tuo futuro finanziario

STUDIO BADALA’ – CONSULENZA FINANZIARIA INDIPENDENTE

Il mercato azionario fra miti e preconcetti

Andiamo adesso alle antagoniste del poco brillante immobile: Le azioni. Queste come strumento finanziario, sono spesso oggetto di credenze e idee diffuse che possono influenzare il comportamento degli investitori, in particolare dei meno esperti. Alcune di queste credenze sono corrette, altre si basano su preconcetti o fraintendimenti riguardo il funzionamento dei mercati finanziari. Ecco alcune delle credenze più comuni sulle azioni:

1. Le azioni sono rischiose e solo per esperti

Cosa si crede: Molti credono che investire in azioni sia altamente rischioso e che solo gli esperti del settore possano farlo con successo.
Realtà: È vero che le azioni possono essere volatili nel breve termine, ma nel lungo periodo hanno storicamente offerto buoni rendimenti. Il rischio può essere mitigato attraverso la diversificazione e un’adeguata pianificazione. Con le giuste informazioni e un approccio prudente, anche gli investitori meno esperti possono investire in azioni, magari utilizzando degli ETF.

2. Comprare azioni è come giocare d’azzardo

Cosa si crede: Alcune persone paragonano l’investimento in azioni al gioco d’azzardo, credendo che i risultati siano dettati solo dalla fortuna.
Realtà: A differenza del gioco d’azzardo, l’investimento in azioni si basa su analisi fondamentali e su fattori economici. Le aziende emettono azioni per raccogliere capitale e i loro risultati finanziari influenzano il valore delle azioni. Anche se ci sono rischi, investire in azioni può essere un processo informato e razionale, non un semplice atto di scommessa.

3. Bisogna “comprare al minimo e vendere al massimo”

Cosa si crede: Molti pensano che l’obiettivo principale sia comprare azioni quando sono al prezzo più basso e venderle quando raggiungono il massimo.

Realtà: In teoria, questa strategia è valida, ma è praticamente impossibile prevedere con precisione i massimi e i minimi di mercato. Cercare di “cronometrare” il mercato può portare a perdite, poiché è difficile anticipare i movimenti di prezzo a breve termine. Molti investitori di successo si concentrano su strategie di lungo periodo, come il “buy and hold” (comprare e tenere) o l’acquisto costante nel tempo (dollar-cost averaging)

4. Le azioni che salgono continueranno a salire

Cosa si crede: Esiste la convinzione che se un’azione sta salendo, continuerà a farlo indefinitamente, rendendola un investimento sicuro.
Realtà: Anche se un’azione ha avuto una buona performance in passato, questo non garantisce che continuerà a salire. I mercati sono ciclici e soggetti a cambiamenti economici, settoriali e aziendali. Basare gli investimenti solo sulle performance passate può essere pericoloso, ed è importante valutare anche i fondamentali dell’azienda.

5. Basta una piccola somma per diventare ricchi investendo in azioni

Cosa si crede: Alcune persone pensano che investire anche solo piccole somme in azioni possa rapidamente portare a grandi ricchezze, soprattutto se si azzeccano le aziende giuste.
Realtà: Sebbene ci siano esempi di investitori che hanno guadagnato molto da piccole somme (come con azioni di startup tecnologiche in forte crescita), la maggior parte degli investimenti richiede tempo per maturare. L’idea di arricchirsi rapidamente è irrealistica per la maggior parte delle persone, e gli investitori dovrebbero avere un orizzonte temporale di lungo periodo.

6. Quando il mercato scende, bisogna vendere immediatamente

Cosa si crede: Alcuni investitori credono che sia necessario vendere le azioni non appena il mercato inizia a scendere per evitare ulteriori perdite.
Realtà: Vendere durante i cali di mercato può spesso trasformare una perdita temporanea in una perdita permanente. I mercati finanziari tendono a essere volatili, ma storicamente hanno recuperato le perdite nel lungo periodo. Molti esperti consigliano di mantenere la calma e restare investiti, soprattutto se si ha una strategia di lungo termine.

7. Le informazioni privilegiate sono l’unico modo per fare profitti significativi

Cosa si crede: Alcuni credono che solo chi ha accesso a informazioni privilegiate o “soffiate” possa fare grandi profitti nel mercato azionario.
Realtà: L’uso di informazioni privilegiate è illegale e severamente regolato in molti paesi. Fare profitti nel mercato azionario non richiede informazioni riservate, ma una buona comprensione dei fondamentali economici, una solida strategia di investimento e una visione di lungo termine.

In sintesi, il mondo delle azioni è complesso, e molte credenze sono basate su fraintendimenti o generalizzazioni. È importante per gli investitori informarsi correttamente e adottare una strategia ben ponderata, piuttosto che basarsi su miti o preconcetti. Contattare uno studio di consulenza finanziaria indipendente è ad oggi la migliore soluzione per dipanare i tanti dubbi presenti fra i risparmiatori. Il consulente finanziario indipendente, non vendendo alcun prodotto, offrirà professionalità, progettualità e consigli privi di obiettivi di vendita di prodotti finanziari.

Dopo aver visto i tanti preconcetti verso il mondo degli investimenti fianziari in azioni, approfondiamo i risultati nel tempo di chi ha invece scelto questo strumento per mantenere nel tempo il proprio tenore di vita.

Un pò di numeri sui rendimenti delle azioni: Ultimi 5 anni

Per esaminare i rendimenti delle azioni degli ultimi 5 anni, ci sono diversi fattori da considerare. I rendimenti variano notevolmente a seconda dei settori, dei mercati e delle singole azioni. Di seguito fornisco una panoramica di alcuni dei principali indici azionari e azioni di rilievo per offrire un’idea delle tendenze generali:

1. Rendimento del MSCI World Index ( 10-2018/10-2023) Azionario internazionale:

Crescita complessiva: circa +50% (tenendo conto dell’andamento degli anni forti come il 2019, 2020, 2021, e del ribasso del 2022).
Nonostante la volatilità e la correzione del 2022, il MSCI World ha dimostrato una solidità notevole e ha offerto un rendimento positivo nel medio termine.

2. Nasdaq (USA):

Rendimento totale negli ultimi 5 anni: circa +120%
Il NASDAQ, particolarmente influenzato dalle aziende tecnologiche, ha sovraperformato rispetto all’S&P 500. Titoli come Apple, Microsoft, Amazon e Tesla hanno visto rendimenti eccezionali durante questo periodo.

3. FTSE MIB (Italia):

Rendimento totale negli ultimi 5 anni: circa +30%
Il FTSE MIB è l’indice principale della Borsa Italiana, rappresentando le 40 principali società italiane. Il mercato italiano è stato influenzato da fattori locali, come la crisi politica e l’instabilità economica, ma ha comunque registrato una crescita modesta.

Conclusioni:

Il rendimento delle azioni è stato estremamente variabile negli ultimi cinque anni. I settori tecnologico ed energetico sono stati quelli con le performance più notevoli, con aziende come Apple e Tesla che hanno superato di gran lunga il mercato. I mercati europei e i mercati emergenti hanno visto una crescita più modesta rispetto agli Stati Uniti.

Che indicazioni traiamo da questo dato? La prima evidenza è che il mercato azionario italiano, negli ultimi 5 anni è stato uno dei meno soddisfacenti. Noi possiamo investire facilmente in mercati azionari globali, cosa più complessa per gli immobili invece, eppure a volte ci intestardiamo nello scegliere le aziende domestiche, società che per vari motivi 9 volte su 10 registrano performance peggiori rispetto alla media delle aziende mondiali. Questo problema in finanza comportamentale ha un nome preciso: Home bias, ed indica la inconscia preferenza di investire nei mercati domestici da parte di gran parte dei risparmiatori.

E su un orizzonte temporale più lungo?

Dopo aver visto le performance dei mercati negli ultimi 5 analizziamo gli ultimi 10 anni; i mercati azionari globali hanno attraversato fasi di crescita straordinaria, seguite da momenti di volatilità, con eventi globali come la pandemia di COVID-19, l’inflazione, la guerra in Ucraina e i cambiamenti nelle politiche monetarie delle banche centrali che hanno avuto impatti significativi.

Performance dei principali mercati azionari negli ultimi 10 anni (2014-2023):

1.MSCI World Index :

Rendimento totale: circa +140% – +160% negli ultimi 10 anni.
Questo corrisponde a un rendimento annuale composto (CAGR) di circa +9% – +10% all’anno.

2. NASDAQ (USA)

Rendimento totale: circa +300% (2014-2023)
Il NASDAQ, fortemente legato alle aziende tecnologiche, ha registrato una crescita straordinaria, con aziende come Apple, Tesla, Amazon, Meta (Facebook) che hanno avuto un boom.
Fasi principali:
- Crescita eccezionale tra il 2014 e il 2021.
- Correzione severa nel 2022 a causa delle preoccupazioni sull’inflazione e sull’aumento dei tassi di interesse, che hanno colpito duramente le azioni tecnologiche.

3. Borsa italiana (FTSE MIB)

Rendimento totale: circa +50% (2014-2023)
La borsa italiana ha avuto una crescita modesta, influenzata da una debolezza economica interna, instabilità politica e crisi del debito sovrano.
2020: Il FTSE MIB ha subito un forte calo a causa della pandemia, ma si è parzialmente ripreso grazie al supporto economico europeo.

Anche mutando scenario quindi, 10 anni e non 5, il risultato è il medesimo ed è un dato molto positivo per l’investitore in azioni. Avevamo preso il rendimento medio degli immobili in italia negli ultimi 10 anni ed avevamo visto una rivalutazione complessiva dell’8%. Avevamo quindi visto che fra il 2013 ed il 2023 un patrimonio immobiliare di 1.000.000 sarebbe mediamente diventato 1.080.000 contro una inflazione che nello stesso periodo era cresciuta del 23%. Chi ha nello stesso decennio investito sul MSCI World si ritroverebbe adesso il 140% di rendimento, cioè 1.000.000 sarebbe diventato 2.400.000 euro! Investendo invece sul mercato azionario italiano il capitale sarebbe diventato 1.500.000 euro. Molto meno quindi del risultato sul MSCI World (indice azionario globale) ma molto più della rivalutazione del mio appartamento in corso Italia a Catania (ad esempio).

Magari adesso però qualcuno si sta dicendo:”Vabbè un caso, in fondo sono solo 10 anni”, allora vediamo Il rendimento storico a 30 anni del mercato azionario globale ed avremo come risultato un rendimento del 7% – 10% annuo. Dipende dal periodo di ingresso sul mercato. Quindi fra il 200% ed il 300% di rivalutazione del capitale investito.

Insomma alla fine, in base a quanto scritto, sul lungo periodo le azioni crescono sempre ma perché?

I mercati azionari tendono a salire nel lungo periodo per una serie di motivi fondamentali legati alla crescita economica, agli utili delle aziende, e a fattori strutturali che guidano l’economia e la finanza globale. Di seguito, 4 fra le ragioni principali per cui i mercati azionari, nonostante le fluttuazioni a breve termine, mostrano una tendenza ascendente nel lungo periodo:

1. Crescita Economica

Aumento del PIL globale: Le economie globali tendono a crescere nel lungo termine grazie a miglioramenti nella produttività, all’innovazione tecnologica e alla crescita demografica. Una crescita economica sostenuta significa che le aziende operano in un ambiente più prospero, generando maggiori ricavi e profitti.
Sviluppo tecnologico: Il progresso tecnologico, uno dei principali motori della crescita economica, crea nuovi settori e opportunità per le imprese, aumentando il valore di molte società quotate in borsa.

2. Crescita degli Utili Aziendali

Aumento dei profitti: Le aziende quotate in borsa generano profitti attraverso le loro operazioni. Nel lungo periodo, gli utili delle aziende tendono a crescere man mano che esse diventano più efficienti, espandono le loro attività e beneficiano dell’innovazione e della crescita dei mercati.
Riutilizzo dei capitali: Le aziende reinvestono i loro profitti in ricerca, sviluppo e nuove tecnologie, creando ulteriori opportunità di crescita, il che alimenta l’aumento del valore azionario.

3. Espansione demografica e crescita della domanda

Crescita della popolazione: L’aumento della popolazione globale incrementa la domanda di beni e servizi, favorendo la crescita dei ricavi e dei profitti aziendali. Le aziende rispondono a questa crescente domanda espandendo la loro capacità produttiva, il che si riflette in una crescita dei loro guadagni e dei prezzi delle azioni.
Crescita dei consumi: Con il miglioramento del tenore di vita, soprattutto nelle economie emergenti, aumenta la domanda di beni di consumo, tecnologie e servizi. Questo alimenta i mercati azionari, poiché le aziende quotate beneficiano di queste tendenze.

4. Effetto della Selezione Naturale

Aziende di successo restano in borsa: Le aziende che falliscono o non riescono a mantenere la competitività vengono rimosse dagli indici azionari, mentre le aziende più redditizie e di successo crescono e continuano a far parte degli indici. Questo processo di selezione naturale tende a mantenere i mercati azionari in crescita nel lungo termine.

In conclusione, cosa è meglio quindi per il mio benessere futuro? Compro CASA o compro AZIONI?

La risposta come in molti casi è…. dipende. Sono i fattori individuali che devono guidare la scelta. Il primo e più importante di questi fattori è la preferenza individuale. Ci sono persone innamorate dell’immobile che pur davanti a numeri oggettivi, non prenderanno mai in considerazione altri strumenti per investire. Certamente in ogni caso entrambi gli investimenti presentano vantaggi e svantaggi. Vediamoli insieme:

1. Rendimento a lungo termine

Azioni: Storicamente, il mercato azionario ha generato rendimenti superiori rispetto a molti altri tipi di investimenti, inclusi gli immobili. Negli ultimi decenni, i mercati azionari globali (ad es. l’indice S&P 500 o MSCI World) hanno offerto rendimenti annualizzati medi compresi tra il 7% e il 10%.
Immobili: Anche gli immobili hanno offerto rendimenti solidi, specialmente nelle aree in crescita (non in Sicilia quindi). In media, il rendimento annuale complessivo per gli immobili residenziali è stato storicamente intorno al 3% – 5% (escludendo l’effetto leva finanziaria), ma può variare notevolmente a seconda della zona e del mercato. Tuttavia, l’inclusione dell’affitto può migliorare il rendimento complessivo. Anche se col rialzo dei tassi, l’affitto perde appeal in favore delle cedole dei titoli di stato.

Conclusione: Le azioni tendono a offrire un rendimento più elevato nel lungo termine, ma anche maggiore volatilità. Gli immobili offrono rendimenti più stabili ma generalmente molto inferiori, salvo casi di forte crescita immobiliare.

2. Volatilità e rischio

Azioni: Il mercato azionario è più volatile nel breve termine. I prezzi delle azioni possono fluttuare rapidamente in risposta a notizie economiche, politiche o aziendali. Questa volatilità può spaventare gli investitori a breve termine, ma offre opportunità di crescita nel lungo termine.
Immobili: Il mercato immobiliare è generalmente meno volatile rispetto a quello azionario, anche se può subire correzioni importanti in caso di crisi economiche (es. la crisi del 2008). Tuttavia, il rischio di illiquidità (difficoltà nel vendere un immobile rapidamente) è più elevato rispetto alle azioni.

Conclusione: Se cerchi stabilità e preferisci evitare le fluttuazioni giornaliere del mercato, gli immobili potrebbero essere più adatti. Se invece sei disposto ad accettare una maggiore volatilità perché hai un serio progetto finanziario di lungo termine; in cambio di queste oscillazioni, avrai un potenziale rendimento molto più elevato, le azioni potrebbero essere quindi la scelta migliore per chi vuol pianificare il proprio benessere finanziario.

3. Liquidità

Azioni: Le azioni sono altamente liquide. Puoi acquistare e vendere azioni rapidamente e facilmente in un giorno di mercato aperto, il che ti dà accesso immediato al denaro in caso di necessità.
Immobili: Gli immobili sono molto meno liquidi. La vendita di una proprietà può richiedere settimane o mesi, e i costi di transazione (commissioni, tasse, ecc.) sono elevati rispetto alle azioni.

Conclusione: Se hai bisogno di accedere facilmente al tuo denaro, le azioni sono più liquide. Gli immobili, invece, richiedono un impegno a lungo termine.

4. Leva finanziaria

Immobili: L’acquisto di immobili spesso implica l’uso di leva finanziaria, ovvero il finanziamento tramite mutui. La leva può amplificare i guadagni, poiché stai acquistando un bene di valore maggiore rispetto al capitale iniziale. Tuttavia, aumenta anche il rischio, poiché comporta il pagamento di interessi e la possibilità di difficoltà finanziarie in caso di un crollo del mercato immobiliare.
Azioni: Anche nel mercato azionario è possibile utilizzare la leva finanziaria, ma è percepita come più rischiosa e viene usata meno frequentemente dagli investitori al dettaglio. La maggior parte degli investitori preferisce evitare la leva nelle azioni a causa della maggiore volatilità del mercato.

Conclusione: Gli immobili offrono un’opportunità più comune di usare la leva, che può aumentare i rendimenti, ma comporta anche un rischio maggiore in caso di calo del valore della proprietà.

5. Costi e complessità di gestione

Azioni: Una volta acquistate, le azioni non richiedono alcuna gestione attiva. I costi associati all’investimento in azioni (commissioni di trading, gestione di fondi o ETF) sono solitamente bassi, e i portafogli possono essere gestiti in modo passivo.
Immobili: Gli immobili richiedono una gestione attiva, soprattutto se affittati. Devi occuparti di manutenzione, tasse, gestione degli affittuari e potenziali ristrutturazioni. Inoltre, i costi associati all’acquisto e alla vendita di immobili (notai, agenti immobiliari, tasse, ristrutturazioni) sono significativi.

Conclusione: Le azioni richiedono meno tempo e costi di gestione rispetto agli immobili, che richiedono una gestione attiva e spese continuative.

6. Diversificazione

Azioni: Con un portafoglio di azioni o un ETF, puoi facilmente diversificare il tuo investimento tra diversi settori, regioni e tipi di attività. La diversificazione riduce il rischio specifico legato a singole aziende o settori.
Immobili: Diversificare nel settore immobiliare è più difficile. L’acquisto di diverse proprietà richiede una quantità significativa di capitale, e il rischio geografico è maggiore. Un crollo immobiliare in una città o paese può avere un impatto significativo sul valore delle proprietà.

Conclusione: Le azioni offrono una diversificazione più facile e accessibile, mentre gli immobili richiedono una maggiore concentrazione di capitale e comportano un rischio geografico più alto.

7. Rendimento passivo e flussi di cassa

Immobili: Affittare immobili può generare un flusso di reddito costante attraverso gli affitti. Tuttavia, questo richiede gestione attiva e ci sono rischi legati alla vacanza dell’immobile o alla difficoltà di trovare inquilini affidabili.
Azioni: Anche le azioni possono generare reddito passivo tramite dividendi, soprattutto se investi in aziende o fondi che distribuiscono una parte dei profitti agli azionisti. Questo reddito è meno stabile rispetto a quello derivante dagli affitti immobiliari, ma non richiede gestione attiva.

Conclusione: Se cerchi un flusso di cassa più stabile e regolare, gli immobili potrebbero essere una buona scelta. Tuttavia, i dividendi azionari possono fornire reddito passivo senza la necessità di gestire attivamente un bene fisico.

8. Inflazione

Immobili: Gli immobili tendono a proteggere dall’inflazione, poiché il valore delle proprietà e gli affitti tendono ad aumentare con il costo della vita. Questo può rendere gli immobili un buon investimento in periodi di inflazione.
Azioni: Anche le azioni possono proteggere dall’inflazione, in quanto le aziende possono aumentare i prezzi dei loro prodotti e servizi in linea con l’inflazione. Tuttavia, in caso di inflazione elevata, il mercato azionario può subire volatilità a breve termine.

Conclusione: Entrambi gli asset offrono una protezione contro l’inflazione, ma gli immobili sono visti come un rifugio più stabile rispetto alle azioni.

Considerazioni finali

Se preferisci un investimento passivo, liquido, con alto potenziale di crescita nel lungo termine, le azioni potrebbero essere più adatte.
Se desideri un bene tangibile, gli immobili possono rappresentare una buona scelta. Qualora optassi per questa scelta il mio consiglio è di acquistarne uno bello, magari NZEB, che migliori realmente la tua qualità della vita, perché più che un investimento la scelta immobiliare la vedo come una scelta per migliorare la propria qualità della vita. Questa nuova tipologia di appartamenti ad energia quasi zero, hanno minor possibilità di una rapida svalutazione in futuro, cosa invece per me certa riguardo gli immobili anni 60-70 e 80.

Molti investitori scelgono comunque di diversificare investendo in entrambe le classi di attivi, utilizzando gli immobili come una fonte stabile di reddito e le azioni per la crescita del capitale. Anche questa teoria per me è rivedibile, come fonte stabile di reddito meglio dividendi azionari e cedole obbligazionarie di titoli comprati magari in fasi di taglio tassi, proprio come questo 2024.

Chi scrive è un consulente finanziario da oltre 20 anni, indipendente (cioè registrato all’albo nella sezione autonomi) da poco meno di uno; ha sede in Sicilia ed ha certificazione CFP (Certified Financial Planner) una delle più prestigiose al mondo per l’attività di consulenza finanziaria e pianificazione patrimoniale.

Il mio consiglio per quanto concerne le vostre scelte di investimento, è di farle con cognizione di causa, senza l’emotività tipica delle fasi di mercato che si incontrano. Investire è apparentemente molto semplice ma è essenziale partire con un piano e mantenere una rotta coerente una volta intrapreso un percorso. Solo così si potrà raggiungere l’obiettivo pianificato. Per far ciò è essenziale avere accanto una figura esperta che sappia gestire le vostre emozioni, il principale nemico di chi investe.

Gli investimenti finanziari non sono una via per diventare rapidamente milionari, sono un elemento essenziale per mantenere ciò che avete faticosamente creato col lavoro o che vi è giunto in dono per il lavoro ed i sacrifici di chi vi ha preceduti. Occorre metodo, occorre un progetto coerente con le vostre emozioni.

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