La visione del settore immobiliare è da sempre un tema a forte impatto per molti risparmiatori. Per la maggior parte di essi infatti, il mattone è l’investimento per eccellenza, quello più sicuro e redditizio nel tempo. Questa idea nei fatti oggi non è verificata ed in passato non sempre lo è stata ma vediamo insieme il tutto in una approfondita analisi; nella speranza di fare definitivamente chiarezza sul tema. In ultimo confronteremo il rendimento storico dell’immobile con quello delle azioni, al fine di comprende quanto e se l’immobile è come molti pensano ancora, il miglior investimento o meno.
Le azioni queste sconosciute mi vien da dire, infatti 9 italiani su 10 associano il termine “investimento” agli immobili ed ai titoli di stato italiani (BOT e BTP) e non alle azioni, allora perché parlarne visto che le possiedono solo un italiano su dieci?
Perché l’obiettivo di questo blog, è quello di fare un pò di formazione, spiegando perché tante abitudini finanziarie siano sbagliate e quanto e come queste possano essere migliorate. Un’abitudine errata è proprio quella di non includere il mercato azionario fra i propri investimenti e capiremo più avanti perché.
2013-2015: Flessione del mercato
2016-2019: Stabilizzazione e ripresa moderata
2020-2021: Impatto della pandemia da COVID-19
2021-2023: La Ripresa
Anno | Prezzo medio al m² (stima) |
---|---|
2013 | €1.300 |
2015 | €1.200 |
2017 | €1.250 |
2019 | €1.300 |
2020 | €1.270 |
2021 | €1.300 |
2023 | €1.350 – €1.400 |
L’ultimo decennio ha portato i prezzi degli immobili in Sicilia, dai 1.300 €/mq del 2013 ai 1.400 €/mq del 2023, cioè un misero +7,6% in 10 anni cioè una media di 0,76% annuo! A Catania, una delle due città più grandi e turistiche della Sicilia, siamo più o meno pure su una rivalutazione del 10% circa in 10 anni, un poco meglio quindi ma siamo lì.
L’inflazione in Italia nello stesso periodo ha vissuto 8 anni di bassa crescita, gli ultimi due di boom inflattivo ed adesso, settembre 2024, sta rientrando sui livelli dell’1,3% annuo. Ad ogni modo 1.000.000 di euro del 2013 nel 2023 dovevano essere 1.233.000 per mantenere lo stesso potere d’acquisto. In soldoni, negli ultimi 10 anni occorreva una rivalutazione del nostro patrimonio pari al 23% per non vederlo svalutato.
Anno | Tasso di inflazione (%) |
---|---|
2013 | 1,2% |
2014 | 0,2% |
2015 | 0,1% |
2016 | -0,1% (deflazione) |
2017 | 1,3% |
2018 | 1,2% |
2019 | 0,6% |
2020 | -0,2% (deflazione) |
2021 | 1,9% |
2022 | 8,1% |
2023 | 5,9% |
A questo punto una scomoda verita che 9 italiani su 10 non vorrebbero sentire, negli ultimi 10 anni gli immobili hanno portato ad una rivalutazione del 8%-10% mentre l’inflazione è cresciuta del 23%. Ciò vuol dire che il nostro patrimonio immobiliare si è svalutato del 15% negli ultimi 10 anni.
Se le mie case valevano nel 2013, 1.000.000 di euro, nel 2023 mediamente varranno 1.080.000 euro (+8%); il costo della vita (inflazione) è però nello stesso periodo salito del 23%, ciò vuol dire che per comprare gli stessi beni che potevo acquistare nel 2013 con 1.000.000, occorreranno mediamente 1.230.000 euro nel 2024. Il mio immobile quindi mi ha portato ad avere una svalutazione patrimoniale pari a 150.000 euro in 10 anni.
Visti questi dati sembra del tutto immotivata la grande passione degli italiani verso il settore immobiliare, guardando poi la “bellezza” degli stabili anni ’70 fatico ancora di più a capirla. Ad ogni modo…nel passato non sempre è andata così male come negli ultimi 10 anni. Nel 2000 (24 anni fa!) e fino al 2008 il mercato immobiliare italiano ha visto una crescita solida con rivalutazione medio annua dei prezzi intorno al 4%. Dalla crisi del 2008 le cose sono cambiate, nonostante il costo del finanziamento per acquistare immobili fosse ai minimi storici nel decennio seguente.
Il vero grande boom immobiliare l’Italia lo ha vissuto negli anni ’60-’70, cioè 60 anni fa. Questo fu dovuto ad una serie di fattori economici, sociali e politici che hanno caratterizzato l’Italia in quel decennio, e che ha avuto un impatto duraturo sull’urbanizzazione del paese e sulla crescita delle principali città.
Negli anni ’50 e ’60, l’Italia ha attraversato un periodo di rapida industrializzazione, soprattutto nel nord del paese. Questo ha portato a massicce migrazioni interne dalla campagna alle città, specialmente dal sud al nord Italia.
L’aumento della popolazione urbana ha creato una forte domanda di abitazioni nelle città industrializzate come Milano, Torino e Roma. Molte persone si trasferirono in queste aree in cerca di lavoro, spingendo la costruzione di nuove abitazioni per far fronte al bisogno crescente di alloggi.
Gli anni ’60 e ’70 furono anni di grande crescita economica, conosciuti come il “miracolo economico italiano”. La classe media italiana si espandeva, e molte famiglie potevano permettersi di acquistare una casa, anche grazie alla crescente disponibilità di credito bancario.
I mutui erano relativamente accessibili, e la gente cominciava a investire pesantemente nel mattone come forma di sicurezza finanziaria.
Negli anni ’70, le normative urbanistiche e le politiche edilizie erano spesso lente a regolamentare il crescente sviluppo edilizio. Questo ha favorito un’espansione edilizia selvaggia in molte aree urbane e periferiche, con la costruzione di palazzi e interi quartieri a volte senza piani urbanistici ben definiti.
La mancanza di una regolamentazione stringente ha portato alla costruzione rapida di abitazioni, spesso con scarsa attenzione alla qualità architettonica e urbanistica. Molte aree periferiche delle grandi città furono costruite senza un adeguato piano infrastrutturale.
Gli anni ’70 videro anche una forte speculazione immobiliare, con molti investitori privati e società che costruivano in maniera massiva per sfruttare la domanda crescente. L’acquisto e la rivendita di terreni e immobili divennero una pratica diffusa per ottenere profitti rapidi.
Questa speculazione portò alla costruzione di grandi complessi residenziali, spesso sovraffollati e poco integrati nelle aree urbane preesistenti.
Negli anni ’70, l’Italia fu colpita da una forte inflazione, che ridusse il potere d’acquisto e portò molti cittadini a considerare l’investimento immobiliare come un rifugio sicuro contro la svalutazione della moneta.
Il concetto di “mattone” come forma di sicurezza finanziaria divenne molto popolare, e molte famiglie investirono i propri risparmi nell’acquisto di una casa.
Un’ analisi sul valore che gli italiani danno all’investimento in immobili, non poteva prescindere da analisi storiche; per approfondire soprattutto il contesto economico e sociale in cui è scaturito questo apprezzamento immobiliare che è poi rimasto nella mente e nel cuore di molti investitori. La domanda adesso è cosa succederà in futuro all’immobiliare? Per dare una risposta sensata, guardiamo il contesto economico e sociale del boom immobiliare e confrontiamolo con quello attuale.
Negli anni ’50 e ’60 avevamo grande crescita economica in Italia, oggi decisamente no. Avevamo un processo di industrializzazione e di spopolamento delle campagne in favore delle città, oggi questo fenomeno non esiste più. Oggi semmai abbiamo laureati che emigrano dalle città italiane verso città straniere. Negli anni ’60 e ’70 si espandeva la classe media, oggi si contrae, a causa di lavori con una inadeguata remunerazione e della sempre più opprimente pressione fiscale ormai a livelli elevatissimi.
Negli anni ’70 le normative urbanistiche erano lente, lo sono ancora oggi probabilmente ma il grosso che doveva esser costruito è stato fatto e mancano le nuove costruzioni. La costruzione selvaggia degli anni ’70, senza piani regolatori né qualità nei fabbricati, ha portato anche molte città ad essere soffocate dal cemento e di conseguenza all’assenza in centro di spazi per nuove costruzioni.
Negli anni ’70 c’era una forte inflazione e questo aiutò enormemente a comprare immobili, perché i mutui a tasso fisso ed importo fisso, nel giro di pochi anni diventavano valori irrisori con una inflazione a doppia cifra. Ciò agevolava moltissimo nel fare nuovi mutui per l’acquisto di altri immobili. Non a caso molti italiani negli anni ’70 acquistarono 2 o più immobili, cosa che oggi accade assai raramente.
Ultima considerazione, oggi molte persone hanno ricevuto o riceveranno dai genitori quel patrimonio edilizio creato negli anni ’70, questo è un altro elemento che spingerà la vendita più che l’acquisto di immobili spesso molto rovinati ed assolutamente lontani dalle logiche architettoniche moderne.
In conclusione, alla luce di quanto condiviso, le prospettive del mattone siciliano non appaiono oggi assai rosee. E se… l’immobile tanto amato anche se, diciamocelo, non proprio bellissimo (fig. 3 e 4), si rivelasse un investimento sbagliato di cui faticheremo a liberarci? Tu ti senti di escludere questa possibilità?
STUDIO BADALA’ – CONSULENZA FINANZIARIA INDIPENDENTE
Andiamo adesso alle antagoniste del poco brillante immobile: Le azioni. Queste come strumento finanziario, sono spesso oggetto di credenze e idee diffuse che possono influenzare il comportamento degli investitori, in particolare dei meno esperti. Alcune di queste credenze sono corrette, altre si basano su preconcetti o fraintendimenti riguardo il funzionamento dei mercati finanziari. Ecco alcune delle credenze più comuni sulle azioni:
4. Le azioni che salgono continueranno a salire
In sintesi, il mondo delle azioni è complesso, e molte credenze sono basate su fraintendimenti o generalizzazioni. È importante per gli investitori informarsi correttamente e adottare una strategia ben ponderata, piuttosto che basarsi su miti o preconcetti. Contattare uno studio di consulenza finanziaria indipendente è ad oggi la migliore soluzione per dipanare i tanti dubbi presenti fra i risparmiatori. Il consulente finanziario indipendente, non vendendo alcun prodotto, offrirà professionalità, progettualità e consigli privi di obiettivi di vendita di prodotti finanziari.
Dopo aver visto i tanti preconcetti verso il mondo degli investimenti fianziari in azioni, approfondiamo i risultati nel tempo di chi ha invece scelto questo strumento per mantenere nel tempo il proprio tenore di vita.
Per esaminare i rendimenti delle azioni degli ultimi 5 anni, ci sono diversi fattori da considerare. I rendimenti variano notevolmente a seconda dei settori, dei mercati e delle singole azioni. Di seguito fornisco una panoramica di alcuni dei principali indici azionari e azioni di rilievo per offrire un’idea delle tendenze generali:
Il rendimento delle azioni è stato estremamente variabile negli ultimi cinque anni. I settori tecnologico ed energetico sono stati quelli con le performance più notevoli, con aziende come Apple e Tesla che hanno superato di gran lunga il mercato. I mercati europei e i mercati emergenti hanno visto una crescita più modesta rispetto agli Stati Uniti.
Che indicazioni traiamo da questo dato? La prima evidenza è che il mercato azionario italiano, negli ultimi 5 anni è stato uno dei meno soddisfacenti. Noi possiamo investire facilmente in mercati azionari globali, cosa più complessa per gli immobili invece, eppure a volte ci intestardiamo nello scegliere le aziende domestiche, società che per vari motivi 9 volte su 10 registrano performance peggiori rispetto alla media delle aziende mondiali. Questo problema in finanza comportamentale ha un nome preciso: Home bias, ed indica la inconscia preferenza di investire nei mercati domestici da parte di gran parte dei risparmiatori.
Dopo aver visto le performance dei mercati negli ultimi 5 analizziamo gli ultimi 10 anni; i mercati azionari globali hanno attraversato fasi di crescita straordinaria, seguite da momenti di volatilità, con eventi globali come la pandemia di COVID-19, l’inflazione, la guerra in Ucraina e i cambiamenti nelle politiche monetarie delle banche centrali che hanno avuto impatti significativi.
Anche mutando scenario quindi, 10 anni e non 5, il risultato è il medesimo ed è un dato molto positivo per l’investitore in azioni. Avevamo preso il rendimento medio degli immobili in italia negli ultimi 10 anni ed avevamo visto una rivalutazione complessiva dell’8%. Avevamo quindi visto che fra il 2013 ed il 2023 un patrimonio immobiliare di 1.000.000 sarebbe mediamente diventato 1.080.000 contro una inflazione che nello stesso periodo era cresciuta del 23%. Chi ha nello stesso decennio investito sul MSCI World si ritroverebbe adesso il 140% di rendimento, cioè 1.000.000 sarebbe diventato 2.400.000 euro! Investendo invece sul mercato azionario italiano il capitale sarebbe diventato 1.500.000 euro. Molto meno quindi del risultato sul MSCI World (indice azionario globale) ma molto più della rivalutazione del mio appartamento in corso Italia a Catania (ad esempio).
Magari adesso però qualcuno si sta dicendo:”Vabbè un caso, in fondo sono solo 10 anni”, allora vediamo Il rendimento storico a 30 anni del mercato azionario globale ed avremo come risultato un rendimento del 7% – 10% annuo. Dipende dal periodo di ingresso sul mercato. Quindi fra il 200% ed il 300% di rivalutazione del capitale investito.
Insomma alla fine, in base a quanto scritto, sul lungo periodo le azioni crescono sempre ma perché?
I mercati azionari tendono a salire nel lungo periodo per una serie di motivi fondamentali legati alla crescita economica, agli utili delle aziende, e a fattori strutturali che guidano l’economia e la finanza globale. Di seguito, 4 fra le ragioni principali per cui i mercati azionari, nonostante le fluttuazioni a breve termine, mostrano una tendenza ascendente nel lungo periodo:
La risposta come in molti casi è…. dipende. Sono i fattori individuali che devono guidare la scelta. Il primo e più importante di questi fattori è la preferenza individuale. Ci sono persone innamorate dell’immobile che pur davanti a numeri oggettivi, non prenderanno mai in considerazione altri strumenti per investire. Certamente in ogni caso entrambi gli investimenti presentano vantaggi e svantaggi. Vediamoli insieme:
Conclusione: Le azioni tendono a offrire un rendimento più elevato nel lungo termine, ma anche maggiore volatilità. Gli immobili offrono rendimenti più stabili ma generalmente molto inferiori, salvo casi di forte crescita immobiliare.
Conclusione: Se cerchi stabilità e preferisci evitare le fluttuazioni giornaliere del mercato, gli immobili potrebbero essere più adatti. Se invece sei disposto ad accettare una maggiore volatilità perché hai un serio progetto finanziario di lungo termine; in cambio di queste oscillazioni, avrai un potenziale rendimento molto più elevato, le azioni potrebbero essere quindi la scelta migliore per chi vuol pianificare il proprio benessere finanziario.
Conclusione: Se hai bisogno di accedere facilmente al tuo denaro, le azioni sono più liquide. Gli immobili, invece, richiedono un impegno a lungo termine.
Conclusione: Gli immobili offrono un’opportunità più comune di usare la leva, che può aumentare i rendimenti, ma comporta anche un rischio maggiore in caso di calo del valore della proprietà.
Conclusione: Le azioni richiedono meno tempo e costi di gestione rispetto agli immobili, che richiedono una gestione attiva e spese continuative.
Conclusione: Le azioni offrono una diversificazione più facile e accessibile, mentre gli immobili richiedono una maggiore concentrazione di capitale e comportano un rischio geografico più alto.
Conclusione: Se cerchi un flusso di cassa più stabile e regolare, gli immobili potrebbero essere una buona scelta. Tuttavia, i dividendi azionari possono fornire reddito passivo senza la necessità di gestire attivamente un bene fisico.
Conclusione: Entrambi gli asset offrono una protezione contro l’inflazione, ma gli immobili sono visti come un rifugio più stabile rispetto alle azioni.
Molti investitori scelgono comunque di diversificare investendo in entrambe le classi di attivi, utilizzando gli immobili come una fonte stabile di reddito e le azioni per la crescita del capitale. Anche questa teoria per me è rivedibile, come fonte stabile di reddito meglio dividendi azionari e cedole obbligazionarie di titoli comprati magari in fasi di taglio tassi, proprio come questo 2024.
Chi scrive è un consulente finanziario da oltre 20 anni, indipendente (cioè registrato all’albo nella sezione autonomi) da poco meno di uno; ha sede in Sicilia ed ha certificazione CFP (Certified Financial Planner) una delle più prestigiose al mondo per l’attività di consulenza finanziaria e pianificazione patrimoniale.
Il mio consiglio per quanto concerne le vostre scelte di investimento, è di farle con cognizione di causa, senza l’emotività tipica delle fasi di mercato che si incontrano. Investire è apparentemente molto semplice ma è essenziale partire con un piano e mantenere una rotta coerente una volta intrapreso un percorso. Solo così si potrà raggiungere l’obiettivo pianificato. Per far ciò è essenziale avere accanto una figura esperta che sappia gestire le vostre emozioni, il principale nemico di chi investe.
Gli investimenti finanziari non sono una via per diventare rapidamente milionari, sono un elemento essenziale per mantenere ciò che avete faticosamente creato col lavoro o che vi è giunto in dono per il lavoro ed i sacrifici di chi vi ha preceduti. Occorre metodo, occorre un progetto coerente con le vostre emozioni.
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