Immobili o azioni: quale investimento ha reso di più nella storia?
Parte del progetto “Lettere sul Patrimonio – osservazioni sui patrimoni nel tempo”
La visione del settore immobiliare è da sempre un tema a forte impatto per molti risparmiatori. Per la maggior parte di essi infatti, il mattone è l’investimento per eccellenza, quello più sicuro e redditizio nel tempo. Questa idea nei fatti oggi non è verificata ed in passato non sempre lo è stata ma vediamo insieme il tutto in una approfondita analisi; nella speranza di fare definitivamente chiarezza sul tema. In ultimo confronteremo il rendimento storico dell’immobile con quello delle azioni, al fine di comprende quanto e se l’immobile è come molti pensano ancora, il miglior investimento o meno.
In Italia, secondo i dati Consob 2024, circa il 32% delle famiglie detiene strumenti finanziari quotati. La quota più rilevante del risparmio resta concentrata su immobili e titoli di Stato. Questa Lettera prova a leggere insieme i numeri storici, per capire come le diverse asset class si sono comportate nel tempo e cosa questo significa per chi pianifica un patrimonio.
Andamento dei prezzi degli immobili in Sicilia (2013-2023):
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2013-2015: Flessione del mercato
- Dopo la crisi finanziaria globale del 2008 e la successiva crisi del debito in Europa, i prezzi immobiliari in Sicilia hanno subito una fase di declino.
- 2013-2015: I prezzi degli immobili in Sicilia sono diminuiti mediamente tra il 5% e il 10% su base annua. Molte famiglie e investitori erano prudenti a causa dell’incertezza economica.
- La domanda per nuove costruzioni era bassa e i mutui erano più difficili da ottenere, riducendo così il volume delle transazioni.
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2016-2019: Stabilizzazione e ripresa moderata
- A partire dal 2016, si è iniziato a vedere una leggera ripresa del mercato immobiliare.
- Questa fase è stata caratterizzata da una maggiore stabilità economica e da politiche favorevoli all’acquisto della prima casa, come agevolazioni fiscali e tassi di interesse sui mutui più bassi.
- Ripresa dei prezzi: In questi anni, i prezzi degli immobili hanno registrato una crescita moderata, con un aumento annuo compreso tra l’1% e il 3% a seconda delle località.
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2020-2021: Impatto della pandemia da COVID-19
- 2020: La pandemia ha inizialmente portato a una riduzione delle transazioni immobiliari, poiché la mobilità e le visite agli immobili erano limitate. Tuttavia, l’effetto sui prezzi in Sicilia non è stato drammatico, in quanto la domanda di case fuori dalle grandi città ha sostenuto il mercato.
- Tendenza al ribasso temporaneo: Nel corso del 2020, i prezzi hanno subito un lieve calo del 1-2% in media, con alcuni picchi negativi nelle aree meno richieste.
- Tuttavia, l’interesse per seconde case o immobili in zone più tranquille è aumentato, specialmente nelle località di mare e in borghi storici.
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2021-2023: La Ripresa
- A partire dalla seconda metà del 2021, con la fine delle restrizioni legate alla pandemia e l’aumento della domanda di spazi abitativi più grandi e con verde, il mercato immobiliare in Sicilia ha ripreso a crescere.
- Prezzi in aumento: In questo periodo, il mercato ha visto una crescita dei prezzi in media del 3-5% all’anno nelle città principali e nelle zone turistiche. Alcune località come Taormina, Cefalù e le Isole Eolie hanno visto un aumento ancora più significativo, grazie alla crescente domanda da parte di acquirenti stranieri.
- Investimenti stranieri: L’interesse degli acquirenti internazionali ha giocato un ruolo cruciale, soprattutto nelle aree costiere e nelle proprietà storiche.
Prezzi medi degli immobili in Sicilia (2013-2023):
| Anno | Prezzo medio al m² (stima) |
|---|---|
| 2013 | €1.300 |
| 2015 | €1.200 |
| 2017 | €1.250 |
| 2019 | €1.300 |
| 2020 | €1.270 |
| 2021 | €1.300 |
| 2023 | €1.350 – €1.400 |
Analisi più approfondita
L’ultimo decennio ha portato i prezzi degli immobili in Sicilia, dai 1.300 €/mq del 2013 ai 1.400 €/mq del 2023, cioè un misero +7,6% in 10 anni cioè una media di 0,76% annuo! A Catania, una delle due città più grandi e turistiche della Sicilia, siamo più o meno pure su una rivalutazione del 10% circa in 10 anni, un poco meglio quindi ma siamo lì.
Inflazione
L’inflazione in Italia nello stesso periodo ha vissuto 8 anni di bassa crescita, gli ultimi due di boom inflattivo ed adesso, settembre 2024, sta rientrando sui livelli dell’1,3% annuo. Ad ogni modo 1.000.000 di euro del 2013 nel 2023 dovevano essere 1.233.000 per mantenere lo stesso potere d’acquisto. In soldoni, negli ultimi 10 anni occorreva una rivalutazione del nostro patrimonio pari al 23% per non vederlo svalutato.
Tasso di inflazione in Italia (2013-2023):
| Anno | Tasso di inflazione (%) |
|---|---|
| 2013 | 1,2% |
| 2014 | 0,2% |
| 2015 | 0,1% |
| 2016 | -0,1% (deflazione) |
| 2017 | 1,3% |
| 2018 | 1,2% |
| 2019 | 0,6% |
| 2020 | -0,2% (deflazione) |
| 2021 | 1,9% |
| 2022 | 8,1% |
| 2023 | 5,9% |
Il confronto con l’inflazione
Negli ultimi 10 anni gli immobili siciliani hanno registrato una rivalutazione media tra l’8% e il 10%, mentre l’inflazione cumulata ha raggiunto il 23%. In termini reali, il patrimonio immobiliare medio ha perso circa il 15% del proprio potere d’acquisto nel decennio.
Facciamo un esempio
Se le mie case valevano nel 2013, 1.000.000 di euro, nel 2023 mediamente varranno 1.080.000 euro (+8%); il costo della vita (inflazione) è però nello stesso periodo salito del 23%, ciò vuol dire che per comprare gli stessi beni che potevo acquistare nel 2013 con 1.000.000, occorreranno mediamente 1.230.000 euro nel 2024. Il mio immobile quindi mi ha portato ad avere una svalutazione patrimoniale pari a 150.000 euro in 10 anni.
Gli Anni della crescita immobiliare
Alla luce di questi dati, può sorprendere il forte attaccamento culturale al mattone che caratterizza il risparmiatore italiano. Una preferenza che ha radici storiche profonde, come vedremo di seguito. Ad ogni modo…nel passato non sempre è andata così male come negli ultimi 10 anni. Nel 2000 (24 anni fa!) e fino al 2008 il mercato immobiliare italiano ha visto una crescita solida con rivalutazione medio annua dei prezzi intorno al 4%. Dalla crisi del 2008 le cose sono cambiate, nonostante il costo del finanziamento per acquistare immobili fosse ai minimi storici nel decennio seguente.
Il vero boom immobiliare
Il vero grande boom immobiliare l’Italia lo ha vissuto negli anni ’60-’70, cioè 60 anni fa. Questo fu dovuto ad una serie di fattori economici, sociali e politici che hanno caratterizzato l’Italia in quel decennio, e che ha avuto un impatto duraturo sull’urbanizzazione del paese e sulla crescita delle principali città.
Fattori chiave del boom immobiliare degli anni ’70:
- Urbanizzazione e migrazioni interne:
Negli anni ’50 e ’60, l’Italia ha attraversato un periodo di rapida industrializzazione, soprattutto nel nord del paese. Questo ha portato a massicce migrazioni interne dalla campagna alle città, specialmente dal sud al nord Italia.
L’aumento della popolazione urbana ha creato una forte domanda di abitazioni nelle città industrializzate come Milano, Torino e Roma. Molte persone si trasferirono in queste aree in cerca di lavoro, spingendo la costruzione di nuove abitazioni per far fronte al bisogno crescente di alloggi.
- Crescita economica e disponibilità di credito:
Gli anni ’60 e ’70 furono anni di grande crescita economica, conosciuti come il “miracolo economico italiano”. La classe media italiana si espandeva, e molte famiglie potevano permettersi di acquistare una casa, anche grazie alla crescente disponibilità di credito bancario.
I mutui erano relativamente accessibili, e la gente cominciava a investire pesantemente nel mattone come forma di sicurezza finanziaria.
- Politiche edilizie e deregolamentazione:
Negli anni ’70, le normative urbanistiche e le politiche edilizie erano spesso lente a regolamentare il crescente sviluppo edilizio. Questo ha favorito un’espansione edilizia selvaggia in molte aree urbane e periferiche, con la costruzione di palazzi e interi quartieri a volte senza piani urbanistici ben definiti.
La mancanza di una regolamentazione stringente ha portato alla costruzione rapida di abitazioni, spesso con scarsa attenzione alla qualità architettonica e urbanistica. Molte aree periferiche delle grandi città furono costruite senza un adeguato piano infrastrutturale.
- Speculazione immobiliare:
Gli anni ’70 videro anche una forte speculazione immobiliare, con molti investitori privati e società che costruivano in maniera massiva per sfruttare la domanda crescente. L’acquisto e la rivendita di terreni e immobili divennero una pratica diffusa per ottenere profitti rapidi.
Questa speculazione portò alla costruzione di grandi complessi residenziali, spesso sovraffollati e poco integrati nelle aree urbane preesistenti.
- Inflazione e rifugio nel mattone:
Negli anni ’70, l’Italia fu colpita da una forte inflazione, che ridusse il potere d’acquisto e portò molti cittadini a considerare l’investimento immobiliare come un rifugio sicuro contro la svalutazione della moneta.
Il concetto di “mattone” come forma di sicurezza finanziaria divenne molto popolare, e molte famiglie investirono i propri risparmi nell’acquisto di una casa.
Questa la storia italiana dal 1950 in poi ma in futuro?
Un’ analisi sul valore che gli italiani danno all’investimento in immobili, non poteva prescindere da analisi storiche; per approfondire soprattutto il contesto economico e sociale in cui è scaturito questo apprezzamento immobiliare che è poi rimasto nella mente e nel cuore di molti investitori. La domanda adesso è cosa succederà in futuro all’immobiliare? Per dare una risposta sensata, guardiamo il contesto economico e sociale del boom immobiliare e confrontiamolo con quello attuale.
Analizziamo il contesto di oggi e quello di allora:
Negli anni ’50 e ’60 avevamo grande crescita economica in Italia, oggi decisamente no. Avevamo un processo di industrializzazione e di spopolamento delle campagne in favore delle città, oggi questo fenomeno non esiste più. Oggi semmai abbiamo laureati che emigrano dalle città italiane verso città straniere. Negli anni ’60 e ’70 si espandeva la classe media, oggi si contrae, a causa di lavori con una inadeguata remunerazione e della sempre più opprimente pressione fiscale ormai a livelli elevatissimi.
Negli anni ’70 le normative urbanistiche erano lente, lo sono ancora oggi probabilmente ma il grosso che doveva esser costruito è stato fatto e mancano le nuove costruzioni. La costruzione selvaggia degli anni ’70, senza piani regolatori né qualità nei fabbricati, ha portato anche molte città ad essere soffocate dal cemento e di conseguenza all’assenza in centro di spazi per nuove costruzioni.
Negli anni ’70 c’era una forte inflazione e questo aiutò enormemente a comprare immobili, perché i mutui a tasso fisso ed importo fisso, nel giro di pochi anni diventavano valori irrisori con una inflazione a doppia cifra. Ciò agevolava moltissimo nel fare nuovi mutui per l’acquisto di altri immobili. Non a caso molti italiani negli anni ’70 acquistarono 2 o più immobili, cosa che oggi accade assai raramente.
Ultima considerazione, oggi molte persone hanno ricevuto o riceveranno dai genitori quel patrimonio edilizio creato negli anni ’70, questo è un altro elemento che spingerà la vendita più che l’acquisto di immobili spesso molto rovinati ed assolutamente lontani dalle logiche architettoniche moderne.
In conclusione, le prospettive del mercato immobiliare siciliano nel medio periodo appaiono incerte. Demografia in contrazione, patrimonio in successione, e necessità di adeguamenti energetici (Direttiva UE 2024/1275 “Case Green”) sono variabili che meritano di entrare nelle proiezioni patrimoniali di lungo termine.
Pianifichiamo insieme il tuo futuro finanziario
STUDIO BADALA’ – CONSULENZA FINANZIARIA INDIPENDENTE
Il mercato azionario fra miti e preconcetti
Passiamo ora al mercato azionario. È un’asset class spesso oggetto di credenze diffuse (preconcetti) che possono influenzare le scelte di investimento. Alcune sono fondate, altre derivano da fraintendimenti del funzionamento dei mercati. Esaminiamone le principali.
1. Le azioni sono rischiose e solo per esperti
- Cosa si crede: Molti credono che investire in azioni sia altamente rischioso e che solo gli esperti del settore possano farlo con successo.
- Realtà: È vero che le azioni possono essere volatili nel breve termine, ma nel lungo periodo hanno storicamente offerto buoni rendimenti. Il rischio può essere mitigato attraverso la diversificazione e un’adeguata pianificazione. Con le giuste informazioni e un approccio prudente, anche gli investitori meno esperti possono investire in azioni, magari utilizzando degli ETF.
2. Comprare azioni è come giocare d’azzardo
- Cosa si crede: Alcune persone paragonano l’investimento in azioni al gioco d’azzardo, credendo che i risultati siano dettati solo dalla fortuna.
- Realtà: A differenza del gioco d’azzardo, l’investimento in azioni si basa su analisi fondamentali e su fattori economici. Le aziende emettono azioni per raccogliere capitale e i loro risultati finanziari influenzano il valore delle azioni. Anche se ci sono rischi, investire in azioni può essere un processo informato e razionale, non un semplice atto di scommessa.
3. Bisogna “comprare al minimo e vendere al massimo”
- Cosa si crede: Molti pensano che l’obiettivo principale sia comprare azioni quando sono al prezzo più basso e venderle quando raggiungono il massimo.
- Realtà: In teoria, questa strategia è valida, ma è praticamente impossibile prevedere con precisione i massimi e i minimi di mercato. Cercare di “cronometrare” il mercato può portare a perdite, poiché è difficile anticipare i movimenti di prezzo a breve termine. Molti investitori di successo si concentrano su strategie di lungo periodo, come il “buy and hold” (comprare e tenere) o l’acquisto costante nel tempo (dollar-cost averaging)
4. Le azioni che salgono continueranno a salire
- Cosa si crede: Esiste la convinzione che se un’azione sta salendo, continuerà a farlo indefinitamente, rendendola un investimento sicuro.
- Realtà: Anche se un’azione ha avuto una buona performance in passato, questo non garantisce che continuerà a salire. I mercati sono ciclici e soggetti a cambiamenti economici, settoriali e aziendali. Basare gli investimenti solo sulle performance passate può essere pericoloso, ed è importante valutare anche i fondamentali dell’azienda.
5. Basta una piccola somma per diventare ricchi investendo in azioni
- Cosa si crede: Alcune persone pensano che investire anche solo piccole somme in azioni possa rapidamente portare a grandi ricchezze, soprattutto se si azzeccano le aziende giuste.
- Realtà: Sebbene ci siano esempi di investitori che hanno guadagnato molto da piccole somme (come con azioni di startup tecnologiche in forte crescita), la maggior parte degli investimenti richiede tempo per maturare. L’idea di arricchirsi rapidamente è irrealistica per la maggior parte delle persone, e gli investitori dovrebbero avere un orizzonte temporale di lungo periodo.
6. Quando il mercato scende, bisogna vendere immediatamente
- Cosa si crede: Alcuni investitori credono che sia necessario vendere le azioni non appena il mercato inizia a scendere per evitare ulteriori perdite.
- Realtà: Vendere durante i cali di mercato può spesso trasformare una perdita temporanea in una perdita permanente. I mercati finanziari tendono a essere volatili, ma storicamente hanno recuperato le perdite nel lungo periodo. Molti esperti consigliano di mantenere la calma e restare investiti, soprattutto se si ha una strategia di lungo termine.
7. Le informazioni privilegiate sono l’unico modo per fare profitti significativi
- Cosa si crede: Alcuni credono che solo chi ha accesso a informazioni privilegiate o “soffiate” possa fare grandi profitti nel mercato azionario.
- Realtà: L’uso di informazioni privilegiate è illegale e severamente regolato in molti paesi. Fare profitti nel mercato azionario non richiede informazioni riservate, ma una buona comprensione dei fondamentali economici, una solida strategia di investimento e una visione di lungo termine.
In sintesi, il mercato azionario richiede una strategia ponderata, costruita su orizzonti temporali coerenti con gli obiettivi del singolo investitore. Una pianificazione finanziaria personalizzata, sviluppata insieme a un professionista di fiducia, può aiutare a inquadrare correttamente la quota azionaria all’interno di un portafoglio più ampio.
Dopo aver visto i tanti preconcetti verso il mondo degli investimenti fianziari in azioni, approfondiamo i risultati nel tempo di chi ha invece scelto questo strumento per mantenere nel tempo il proprio tenore di vita.
Un pò di numeri sui rendimenti delle azioni: Ultimi 5 anni
Per esaminare i rendimenti delle azioni degli ultimi 5 anni, ci sono diversi fattori da considerare. I rendimenti variano notevolmente a seconda dei settori, dei mercati e delle singole azioni. Di seguito fornisco una panoramica di alcuni dei principali indici azionari e azioni di rilievo per offrire un’idea delle tendenze generali:
1. Rendimento del MSCI World Index ( 10-2018/10-2023) Azionario internazionale:
- Crescita complessiva: circa +50% (tenendo conto dell’andamento degli anni forti come il 2019, 2020, 2021, e del ribasso del 2022).
- Nonostante la volatilità e la correzione del 2022, il MSCI World ha dimostrato una solidità notevole e ha offerto un rendimento positivo nel medio termine.
2. Nasdaq (USA):
- Rendimento totale negli ultimi 5 anni: circa +120%
- Il NASDAQ, particolarmente influenzato dalle aziende tecnologiche, ha sovraperformato rispetto all’S&P 500. Titoli come Apple, Microsoft, Amazon e Tesla hanno visto rendimenti eccezionali durante questo periodo.
3. FTSE MIB (Italia):
- Rendimento totale negli ultimi 5 anni: circa +30%
- Il FTSE MIB è l’indice principale della Borsa Italiana, rappresentando le 40 principali società italiane. Il mercato italiano è stato influenzato da fattori locali, come la crisi politica e l’instabilità economica, ma ha comunque registrato una crescita modesta.
Conclusioni:
Il rendimento delle azioni è stato estremamente variabile negli ultimi cinque anni. I settori tecnologico ed energetico sono stati quelli con le performance più notevoli, con aziende come Apple e Tesla che hanno superato di gran lunga il mercato. I mercati europei e i mercati emergenti hanno visto una crescita più modesta rispetto agli Stati Uniti.
Che indicazioni traiamo da questo dato? La prima evidenza è che il mercato azionario italiano, negli ultimi 5 anni è stato uno dei meno soddisfacenti. Noi possiamo investire facilmente in mercati azionari globali, cosa più complessa per gli immobili invece, eppure a volte ci intestardiamo nello scegliere le aziende domestiche, società che per vari motivi 9 volte su 10 registrano performance peggiori rispetto alla media delle aziende mondiali. Questo problema in finanza comportamentale ha un nome preciso: Home bias, ed indica la inconscia preferenza di investire nei mercati domestici da parte di gran parte dei risparmiatori.
E su un orizzonte temporale più lungo?
Dopo aver visto le performance dei mercati negli ultimi 5 analizziamo gli ultimi 10 anni; i mercati azionari globali hanno attraversato fasi di crescita straordinaria, seguite da momenti di volatilità, con eventi globali come la pandemia di COVID-19, l’inflazione, la guerra in Ucraina e i cambiamenti nelle politiche monetarie delle banche centrali che hanno avuto impatti significativi.
Performance dei principali mercati azionari negli ultimi 10 anni (2014-2023):
1.MSCI World Index :
- Rendimento totale: circa +140% – +160% negli ultimi 10 anni.
- Questo corrisponde a un rendimento annuale composto (CAGR) di circa +9% – +10% all’anno.
2. NASDAQ (USA)
- Rendimento totale: circa +300% (2014-2023)
- Il NASDAQ, fortemente legato alle aziende tecnologiche, ha registrato una crescita straordinaria, con aziende come Apple, Tesla, Amazon, Meta (Facebook) che hanno avuto un boom.
- Fasi principali:
- Crescita eccezionale tra il 2014 e il 2021.
- Correzione severa nel 2022 a causa delle preoccupazioni sull’inflazione e sull’aumento dei tassi di interesse, che hanno colpito duramente le azioni tecnologiche.
3. Borsa italiana (FTSE MIB)
- Rendimento totale: circa +50% (2014-2023)
- La borsa italiana ha avuto una crescita modesta, influenzata da una debolezza economica interna, instabilità politica e crisi del debito sovrano.
- 2020: Il FTSE MIB ha subito un forte calo a causa della pandemia, ma si è parzialmente ripreso grazie al supporto economico europeo.
Anche mutando scenario quindi, 10 anni e non 5, il risultato è il medesimo ed è un dato molto positivo per l’investitore in azioni. Avevamo preso il rendimento medio degli immobili in italia negli ultimi 10 anni ed avevamo visto una rivalutazione complessiva dell’8%. Avevamo quindi visto che fra il 2013 ed il 2023 un patrimonio immobiliare di 1.000.000 sarebbe mediamente diventato 1.080.000 contro una inflazione che nello stesso periodo era cresciuta del 23%. Chi ha nello stesso decennio investito sul MSCI World si ritroverebbe adesso il 140% di rendimento, cioè 1.000.000 sarebbe diventato 2.400.000 euro! Investendo invece sul mercato azionario italiano il capitale sarebbe diventato 1.500.000 euro. Molto meno quindi del risultato sul MSCI World (indice azionario globale) ma molto più della rivalutazione del mio appartamento in corso Italia a Catania (ad esempio).
Estendendo il periodo di analisi a 30 anni, il rendimento storico medio dei mercati azionari globali si colloca tra il 7% e il 10% annualizzato, variabile in base al momento di ingresso. Questo corrisponde a una rivalutazione cumulata del capitale investito tra il 200% e il 300% nel periodo.
I dati storici degli ultimi 30-100 anni mostrano una tendenza di crescita dei mercati azionari globali nel lungo periodo. Vediamone le ragioni strutturali.
I mercati azionari tendono a salire nel lungo periodo per una serie di motivi fondamentali legati alla crescita economica, agli utili delle aziende, e a fattori strutturali che guidano l’economia e la finanza globale. Di seguito, 4 fra le ragioni principali per cui i mercati azionari, nonostante le fluttuazioni a breve termine, mostrano una tendenza ascendente nel lungo periodo:
1. Crescita Economica
- Aumento del PIL globale: Le economie globali tendono a crescere nel lungo termine grazie a miglioramenti nella produttività, all’innovazione tecnologica e alla crescita demografica. Una crescita economica sostenuta significa che le aziende operano in un ambiente più prospero, generando maggiori ricavi e profitti.
- Sviluppo tecnologico: Il progresso tecnologico, uno dei principali motori della crescita economica, crea nuovi settori e opportunità per le imprese, aumentando il valore di molte società quotate in borsa.
2. Crescita degli Utili Aziendali
- Aumento dei profitti: Le aziende quotate in borsa generano profitti attraverso le loro operazioni. Nel lungo periodo, gli utili delle aziende tendono a crescere man mano che esse diventano più efficienti, espandono le loro attività e beneficiano dell’innovazione e della crescita dei mercati.
- Riutilizzo dei capitali: Le aziende reinvestono i loro profitti in ricerca, sviluppo e nuove tecnologie, creando ulteriori opportunità di crescita, il che alimenta l’aumento del valore azionario.
3. Espansione demografica e crescita della domanda
- Crescita della popolazione: L’aumento della popolazione globale incrementa la domanda di beni e servizi, favorendo la crescita dei ricavi e dei profitti aziendali. Le aziende rispondono a questa crescente domanda espandendo la loro capacità produttiva, il che si riflette in una crescita dei loro guadagni e dei prezzi delle azioni.
- Crescita dei consumi: Con il miglioramento del tenore di vita, soprattutto nelle economie emergenti, aumenta la domanda di beni di consumo, tecnologie e servizi. Questo alimenta i mercati azionari, poiché le aziende quotate beneficiano di queste tendenze.
4. Effetto della Selezione Naturale
- Aziende di successo restano in borsa: Le aziende che falliscono o non riescono a mantenere la competitività vengono rimosse dagli indici azionari, mentre le aziende più redditizie e di successo crescono e continuano a far parte degli indici. Questo processo di selezione naturale tende a mantenere i mercati azionari in crescita nel lungo termine.
In conclusione, cosa è meglio quindi per il mio benessere futuro? Compro CASA o compro AZIONI?
La risposta come in molti casi è…. dipende. Sono i fattori individuali che devono guidare la scelta. Il primo e più importante di questi fattori è la preferenza individuale. Ci sono persone innamorate dell’immobile che pur davanti a numeri oggettivi, non prenderanno mai in considerazione altri strumenti per investire. Certamente in ogni caso entrambi gli investimenti presentano vantaggi e svantaggi. Vediamoli insieme:
1. Rendimento a lungo termine
- Azioni: Storicamente, il mercato azionario ha generato rendimenti superiori rispetto a molti altri tipi di investimenti, inclusi gli immobili. Negli ultimi decenni, i mercati azionari globali (ad es. l’indice S&P 500 o MSCI World) hanno offerto rendimenti annualizzati medi compresi tra il 7% e il 10%.
- Immobili: Anche gli immobili hanno offerto rendimenti solidi, specialmente nelle aree in crescita (non in Sicilia quindi). In media, il rendimento annuale complessivo per gli immobili residenziali è stato storicamente intorno al 3% – 5% (escludendo l’effetto leva finanziaria), ma può variare notevolmente a seconda della zona e del mercato. Tuttavia, l’inclusione dell’affitto può migliorare il rendimento complessivo. Anche se col rialzo dei tassi, l’affitto perde appeal in favore delle cedole dei titoli di stato.
Conclusione: Le azioni tendono a offrire un rendimento più elevato nel lungo termine, ma anche maggiore volatilità. Gli immobili offrono rendimenti più stabili ma generalmente molto inferiori, salvo casi di forte crescita immobiliare.
2. Volatilità e rischio
- Azioni: Il mercato azionario è più volatile nel breve termine. I prezzi delle azioni possono fluttuare rapidamente in risposta a notizie economiche, politiche o aziendali. Questa volatilità può spaventare gli investitori a breve termine, ma offre opportunità di crescita nel lungo termine.
- Immobili: Il mercato immobiliare è generalmente meno volatile rispetto a quello azionario, anche se può subire correzioni importanti in caso di crisi economiche (es. la crisi del 2008). Tuttavia, il rischio di illiquidità (difficoltà nel vendere un immobile rapidamente) è più elevato rispetto alle azioni.
Conclusione: Se cerchi stabilità e preferisci evitare le fluttuazioni giornaliere del mercato, gli immobili potrebbero essere più adatti. Se invece sei disposto ad accettare una maggiore volatilità perché hai un serio progetto finanziario di lungo termine; in cambio di queste oscillazioni, avrai un potenziale rendimento molto più elevato, le azioni potrebbero essere quindi la scelta migliore per chi vuol pianificare il proprio benessere finanziario.
3. Liquidità
- Azioni: Le azioni sono altamente liquide. Puoi acquistare e vendere azioni rapidamente e facilmente in un giorno di mercato aperto, il che ti dà accesso immediato al denaro in caso di necessità.
- Immobili: Gli immobili sono molto meno liquidi. La vendita di una proprietà può richiedere settimane o mesi, e i costi di transazione (commissioni, tasse, ecc.) sono elevati rispetto alle azioni.
Conclusione: Se hai bisogno di accedere facilmente al tuo denaro, le azioni sono più liquide. Gli immobili, invece, richiedono un impegno a lungo termine.
4. Leva finanziaria
- Immobili: L’acquisto di immobili spesso implica l’uso di leva finanziaria, ovvero il finanziamento tramite mutui. La leva può amplificare i guadagni, poiché stai acquistando un bene di valore maggiore rispetto al capitale iniziale. Tuttavia, aumenta anche il rischio, poiché comporta il pagamento di interessi e la possibilità di difficoltà finanziarie in caso di un crollo del mercato immobiliare.
- Azioni: Anche nel mercato azionario è possibile utilizzare la leva finanziaria, ma è percepita come più rischiosa e viene usata meno frequentemente dagli investitori al dettaglio. La maggior parte degli investitori preferisce evitare la leva nelle azioni a causa della maggiore volatilità del mercato.
Conclusione: Gli immobili offrono un’opportunità più comune di usare la leva, che può aumentare i rendimenti, ma comporta anche un rischio maggiore in caso di calo del valore della proprietà.
5. Costi e complessità di gestione
- Azioni: Una volta acquistate, le azioni non richiedono alcuna gestione attiva. I costi associati all’investimento in azioni (commissioni di trading, gestione di fondi o ETF) sono solitamente bassi, e i portafogli possono essere gestiti in modo passivo.
- Immobili: Gli immobili richiedono una gestione attiva, soprattutto se affittati. Devi occuparti di manutenzione, tasse, gestione degli affittuari e potenziali ristrutturazioni. Inoltre, i costi associati all’acquisto e alla vendita di immobili (notai, agenti immobiliari, tasse, ristrutturazioni) sono significativi.
Conclusione: Le azioni richiedono meno tempo e costi di gestione rispetto agli immobili, che richiedono una gestione attiva e spese continuative.
6. Diversificazione
- Azioni: Con un portafoglio di azioni o un ETF, puoi facilmente diversificare il tuo investimento tra diversi settori, regioni e tipi di attività. La diversificazione riduce il rischio specifico legato a singole aziende o settori.
- Immobili: Diversificare nel settore immobiliare è più difficile. L’acquisto di diverse proprietà richiede una quantità significativa di capitale, e il rischio geografico è maggiore. Un crollo immobiliare in una città o paese può avere un impatto significativo sul valore delle proprietà.
Conclusione: Le azioni offrono una diversificazione più facile e accessibile, mentre gli immobili richiedono una maggiore concentrazione di capitale e comportano un rischio geografico più alto.
7. Rendimento passivo e flussi di cassa
- Immobili: Affittare immobili può generare un flusso di reddito costante attraverso gli affitti. Tuttavia, questo richiede gestione attiva e ci sono rischi legati alla vacanza dell’immobile o alla difficoltà di trovare inquilini affidabili.
- Azioni: Anche le azioni possono generare reddito passivo tramite dividendi, soprattutto se investi in aziende o fondi che distribuiscono una parte dei profitti agli azionisti. Questo reddito è meno stabile rispetto a quello derivante dagli affitti immobiliari, ma non richiede gestione attiva.
Conclusione: Se cerchi un flusso di cassa più stabile e regolare, gli immobili potrebbero essere una buona scelta. Tuttavia, i dividendi azionari possono fornire reddito passivo senza la necessità di gestire attivamente un bene fisico.
8. Inflazione
- Immobili: Gli immobili tendono a proteggere dall’inflazione, poiché il valore delle proprietà e gli affitti tendono ad aumentare con il costo della vita. Questo può rendere gli immobili un buon investimento in periodi di inflazione.
- Azioni: Anche le azioni possono proteggere dall’inflazione, in quanto le aziende possono aumentare i prezzi dei loro prodotti e servizi in linea con l’inflazione. Tuttavia, in caso di inflazione elevata, il mercato azionario può subire volatilità a breve termine.
Conclusione: Entrambi gli asset offrono una protezione contro l’inflazione, ma gli immobili sono visti come un rifugio più stabile rispetto alle azioni.
Considerazioni finali
- Se preferisci un investimento passivo, liquido, con alto potenziale di crescita nel lungo termine, le azioni potrebbero essere più adatte.
- Se la scelta cade sull’immobile, una valutazione attenta dell’efficienza energetica (classe A o superiore, edifici NZEB) può rappresentare un fattore di tutela patrimoniale nel medio periodo, anche in relazione agli obblighi della Direttiva UE 2024/1275 (Case Green) sui requisiti energetici degli edifici residenziali.
Molti investitori scelgono comunque di diversificare investendo in entrambe le classi di attivi, utilizzando gli immobili come una fonte stabile di reddito e le azioni per la crescita del capitale. Anche questa teoria per me è rivedibile, come fonte stabile di reddito meglio dividendi azionari e cedole obbligazionarie di titoli comprati magari in fasi di taglio tassi, proprio come questo 2024.
Chi scrive opera nel settore della consulenza finanziaria da oltre vent’anni. Dal 2024 è iscritto all’Albo Unico OCF nella Sezione II — Consulenti Finanziari Autonomi (art. 18-bis TUF). Ha sede a Catania( e segue clienti in tutta la Sicilia (Palermo, Siracusa , Messina). È inoltre titolare della certificazione CFP® (Certified Financial Planner™), rilasciata in Italia da FPSB Italia.
Il mio consiglio per quanto concerne le vostre scelte di investimento, è di farle con cognizione di causa, senza l’emotività tipica delle fasi di mercato che si incontrano. Investire è apparentemente molto semplice ma è essenziale partire con un piano e mantenere una rotta coerente una volta intrapreso un percorso. Solo così si potrà raggiungere l’obiettivo pianificato. Per far ciò è essenziale avere accanto una figura esperta che sappia gestire le vostre emozioni, il principale nemico di chi investe.
Gli investimenti finanziari non sono uno strumento per arricchirsi rapidamente, ma una componente strutturale della pianificazione patrimoniale di lungo periodo. Servono a preservare e accrescere nel tempo il valore reale di ciò che si è costruito, o di ciò che si è ricevuto in eredità. Per questo richiedono metodo, orizzonte temporale coerente con gli obiettivi, e una valutazione attenta del profilo di rischio individuale.
"Sono un Consulente Finanziario Autonomo iscritto all'Albo Unico OCF e certificato CFP® (Certified Financial Planner™).
Dopo oltre 20 anni di esperienza nel sistema bancario, ho scelto il modello fee-only: una parcella esplicita pagata direttamente dal cliente, senza retrocessioni da terzi.
Aiuto a costruire decisioni patrimoniali consapevoli, di lungo periodo".
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Immobili o BTP? Il grande equivoco degli italiani sul patrimonio
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Riferimenti e fonti istituzionali
I dati e i riferimenti normativi citati nella Lettera provengono da fonti istituzionali e pubblicazioni ufficiali consultabili pubblicamente al momento della pubblicazione.
Scelte di investimento delle famiglie italiane
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CONSOB — Rapporto 2024 sulle scelte di investimento delle famiglie italiane (pubblicato il 26 novembre 2024). Dato citato: 32% delle famiglie italiane detiene azioni in portafoglio.
consob.it/web/area-pubblica/report-famiglie -
CONSOB — Relazione per l'anno 2024 (pubblicata il 19 giugno 2025). Quadro generale dei mercati finanziari italiani e capitalizzazione di Borsa Italiana.
consob.it
Performance storica dei mercati azionari globali
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MSCI Inc. — MSCI World Index, Total Return Net. CAGR a 10 anni (2014–2023) circa +9,45%; CAGR storico dal 1987 circa +8,34%.
msci.com -
MSCI Inc. — MSCI World Index Factsheet. Indice composto da oltre 1.400 azioni a grande e media capitalizzazione di 23 mercati sviluppati.
Dati disponibili su msci.com/index nei factsheet ufficiali pubblicati mensilmente. -
FTSE Russell — FTSE MIB Index. Indice principale di Borsa Italiana, composto dalle 40 società italiane a maggiore capitalizzazione.
ftserussell.com -
Borsa Italiana — Euronext — Statistiche FTSE MIB e capitalizzazione del mercato regolamentato italiano.
borsaitaliana.it
Mercato immobiliare italiano e siciliano
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OMI · Agenzia delle Entrate — Osservatorio del Mercato Immobiliare. Quotazioni immobiliari semestrali per zona OMI, comprensive di Catania e altre province siciliane.
agenziaentrate.gov.it/OMI -
Nomisma — Osservatorio sul Mercato Immobiliare. Rapporti semestrali sulle dinamiche dei prezzi residenziali nelle principali città italiane, incluse le grandi metropoli del Sud.
nomisma.it -
ISTAT — Indice dei Prezzi delle Abitazioni (IPAB). Variazione dei prezzi delle abitazioni acquistate dalle famiglie a livello nazionale.
istat.it
Inflazione e potere d'acquisto
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ISTAT — Indice dei Prezzi al Consumo per l'intera collettività (NIC). Serie storica 2013–2023 utilizzata per il calcolo dell'inflazione cumulata del periodo.
istat.it -
Banca Centrale Europea — Statistical Data Warehouse, Harmonised Index of Consumer Prices (HICP) per l'Area Euro e l'Italia.
data.ecb.europa.eu
Riferimenti normativi
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Direttiva (UE) 2024/1275 del Parlamento europeo e del Consiglio del 24 aprile 2024 sulla prestazione energetica nell'edilizia (rifusione) — nota come "Direttiva Case Green" o EPBD IV. Pubblicata in GUUE l'8 maggio 2024, in vigore dal 28 maggio 2024. Recepimento da parte degli Stati membri entro maggio 2026.
eur-lex.europa.eu — CELEX:32024L1275 -
Art. 18-bis TUF (D.lgs. 24 febbraio 1998, n. 58 — Testo Unico della Finanza) — disciplina dei Consulenti Finanziari Autonomi (persone fisiche), iscritti alla Sezione II dell'Albo Unico OCF.
organismocf.it -
Direttiva 2014/65/UE (MiFID II) — Mercati degli strumenti finanziari. Articolo 24, paragrafo 7, lettera b) disciplina la consulenza in materia di investimenti su base indipendente.
eur-lex.europa.eu — CELEX:32014L0065 -
Regolamento Intermediari CONSOB n. 20307 del 15 febbraio 2018. Disciplina degli intermediari abilitati alla prestazione di servizi e attività di investimento.
consob.it -
Albo Unico OCF — Organismo di vigilanza e tenuta dell'Albo unico dei Consulenti Finanziari. Sezione II: Consulenti Finanziari Autonomi.
organismocf.it
Certificazioni professionali
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FPSB Italia — Financial Planning Standards Board Italia. Ente di certificazione del marchio CFP® (Certified Financial Planner™) in Italia, network internazionale FPSB Ltd.
fpsb.it