L’immobile è davvero il miglior investimento?
Parte del progetto “Lettere sul Patrimonio – osservazioni sui patrimoni nel tempo”
L’Italia è terra di poeti ed artisti, questo lo si sa, meno, molto meno, è terra di fini conoscitori di economia e finanza (vedi l’articolo da me scritto sul tema, di cui posto il link: cultura finanziaria in Italia)
Nonostante gli incontrovertibili dati però, diversi italiani, sono convintissimi delle loro “ricette di benessere finanziario”, a tal punto che in questi 18 anni di attività come consulente, spesso, li ho sentiti: depositari di verità assolute, vogliosi di lanciarsi in ardite analisi di macroeconomia, o addirittura, passando al lato operativo, li ho visti mettersi spericolatamente alla prova nella gestione “fai da te” del proprio denaro; I più pavidi, semplicemente affidarsi ai sinceri consigli dell’amico “esperto” di turno. Tutto insomma, tranne che affidarsi ad un professionista, come sarebbe nella logica delle cose.
Detto ciò, in alcuni casi questa autonomia decisionale nasce a volte dalle esperienze precedenti, che talvolta non hanno restituito al cliente il valore atteso da un rapporto di consulenza.
Tornando al punto, fra le adorate “ricette di benessere finanziario” degli italiani, alla posizione numero 1, per distacco, ritroviamo l’immobile, perché si sa:
“ il prezzo dell’immobile sale sempre”
CLIENTE MEDIO ITALIANO
Sul tema ho dedicato: studi, presentazioni, riflessioni condivise, paragoni con investimenti ventennali in BTP, ma niente, l’immobile vince sempre!
Ora, a meno di aver comprato un bell’appartamento di qualche lussuoso grattacielo di Milano, dopo anni di cali e con le valutazioni del proprio prezioso investimento in netto ribasso, a Catania e dintorni, alcuni, abbassano lo sguardo quando ne riparliamo, ma il primo amore si sa, non si scorda mai, così, appena se ne ha l’opportunità si cerca sempre il colpaccio in acquisto.
Io però, testardo e indomito più che mai, rilancio ancora una volta la sfida all’imbattibile italico mito di tante “ricette perfette” e riporto questi pochi dati che seguono, invitando il lettore alla riflessione ed alla più asettica interpretazione degli stessi. Buona lettura.
Analisi di scenario:
- Il 73% degli italiani possiede un immobile (fonte Eurostat) contro una media europea del 66%, in Germania addirittura 52%.
- I tassi sono ai minimi storici (scenario favorevole ai mutui) eppure le case non si vendono.
- Gli immobili sono gravati da tasse di possesso e sono beni facilmente aggredibili dallo stato
- 1,35 è il tasso di natalità italiana (in pratica a 2 italiani ne succederà 1,35), la popolazione quindi si riduce parecchio ed il 73% ha già una casa…
- A Catania, città in cui vivo, molti giovani (il 70% addirittura) già alla fine del liceo, scelgono università al nord o fuori dall’Italia, difficilmente quindi torneranno in Sicilia a comprare case.
- A Catania le principali vie sono piene di immobili anni ’70 in cemento armato (hanno quindi già 50 anni di vita)
- Le case in cemento armato, non si sa esattamente quanto possano durare, alcuni parlano di 100 anni di vita media, altri addirittura meno ma le variabili sono davvero tantissime da analizzare, diciamo che variano caso per caso. Comunque sia se ai 100 del tutto teorici togliessimo i 50 già vissuti…a voi le conclusioni sulla rivedibilità futura.
- Catania è sotto un vulcano ed i terremoti sono poco amici delle case degli anni 70…
Questo lo scenario, arriviamo ora alle conclusioni:
- Chi oggi possiede un immobile (spesso degli anni 70) lo venderà in futuro, a un italiano che, ne possiederà già almeno uno ricevuto in eredità . Il tutto in un contesto di mutui, a tassi sicuramente più alti di oggi.
- Il compratore, dal canto suo sempre più esigente, data la tanta scelta futura ed il progresso tecnologico, desidererà ardentemente indebitarsi per un immobile con già 50-60 anni sulle spalle ed incerte prospettive di vita residua?
- Sorvolerà serenamente, questo appassionato compratore futuro, sul fatto che il suo immobile è sotto un vulcano attivo e che le case anni ’70 non sono antisismiche?
- Ed in ultimo, questo acquirente, con che occhio guarderà alle dubbie qualità architettoniche degli immobili realizzati dai “palazzinari” negli anni 70?
Insomma, l’analisi sulla futura rivendibilità del prezioso gioiello, appare oggettivamente e drammaticamente impietosa, lasciando davvero pochissimi margini ai dubbi sulla futura svalutazione del nostrano mattone.
Andiamo un pò oltre però in questa analisi e guardiamo un pò indietro. Si indietro, perchè l’italiano mantiene vivo un ricordo di miracolose ricchezze, create principalmente grazie al settore immobiliare, ma fu davvero così? La risposta proviene dalla autorevole rivista The Economist, nella quale si afferma che:
il rendimento degli immobili in Italia, negli ultimi 20 anni al netto della inflazione , è stato del + 12,5% (linea gialla), cioè la miseria dello +0,6% annuo!
Negli ultimi 10 invece la performance delle case italiane è di oltre-15% ciò vuol dire che un immobile del valore nel 2010 di 300.000 euro oggi ne varrà 255.000 di euro, cioè 45.000 euro in meno!
Il mio invito è, a tutti quelli che dopo questa analisi, hanno qualche dubbio sulla validità dell’immobile come primo asset della propria famiglia, oppure invece, a tutti quelli che non concordano minimamente con la mia analisi, a contattarmi. Potremo approfondire insieme con piacere l’argomento di persona, sviscerandolo più approfonditamente.
Link al calcolatore:
"Sono un Consulente Finanziario Autonomo iscritto all'Albo Unico OCF e certificato CFP® (Certified Financial Planner™).
Dopo oltre 20 anni di esperienza nel sistema bancario, ho scelto il modello fee-only: una parcella esplicita pagata direttamente dal cliente.
Aiuto a costruire decisioni patrimoniali consapevoli, di lungo periodo".
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Riferimenti e fonti istituzionali
I dati su mercato immobiliare, demografia e rendimento di lungo periodo citati in questa Lettera provengono da fonti istituzionali pubbliche, integrate con aggiornamenti 2024-2025 nel disclaimer finale.
Tassi di proprietà abitativa — confronti europei
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Eurostat — EU-SILC Survey · Statistiche sulla distribuzione della popolazione per condizione di tenuta abitativa. Dato Italia 2020 citato nella Lettera (73% di proprietari); il dato aggiornato al 2024 mostra Italia stabilmente sopra la media europea, con la Germania come unico Paese UE dove l'affitto resta la modalità prevalente.
eurostat — Income and Living Conditions -
Eurostat — Living Conditions in Europe, edizione 2024 · Nel 2024 il 68,4% della popolazione UE vive in abitazioni di proprietà, in calo dal 69% del 2023. La Germania è l'unico Paese UE dove l'affitto resta la modalità prevalente (circa 53% affittuari nel 2024).
eurostat — Living conditions housing -
ISTAT · Indagine sulle abitazioni e sulle condizioni economiche delle famiglie italiane. Nel 2024 l'Italia conferma una quota di proprietari della prima casa stabilmente superiore all'80%, una delle più alte d'Europa. Riferimento per il radicamento culturale dell'investimento immobiliare nel patrimonio delle famiglie italiane.
istat.it — Condizioni di vita
Demografia italiana e siciliana
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ISTAT · Tasso di fecondità totale in Italia. Dato 2020 citato nella Lettera pari a circa 1,35 figli per donna; dato aggiornato al 2024 ulteriormente in calo, prossimo a 1,18-1,20, tra i più bassi al mondo. Indicatore strutturale che impatta sulla domanda futura di abitazioni nel medio-lungo periodo.
istat.it — Popolazione e famiglie -
ISTAT · Migrazione interna giovani siciliani. Tra il 2012 e il 2021 la Sicilia ha perso oltre 37.000 laureati, partecipando al fenomeno migratorio italiano con una quota del 23% (seconda solo alla Campania). Dato rilevante per la valutazione della domanda immobiliare locale nei prossimi decenni.
istat.it — Migrazioni interne -
Università degli Studi di Catania · Calo immatricolazioni stimato negli ultimi anni accademici intorno al -9%, in coerenza con il fenomeno migratorio studentesco verso atenei del Centro-Nord italiano e dell'estero, ampiamente documentato dalla stampa di settore.
unict.it
Prezzi immobiliari e rendimento reale
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The Economist · "Global House Prices Interactive" — Calcolatore interattivo dei prezzi immobiliari mondiali, con serie storica dal 1980 e confronto deflazionato (al netto dell'inflazione). Citato direttamente nella Lettera (link al calcolatore). Il rendimento reale degli immobili italiani al netto dell'inflazione nel periodo di rilevazione si è attestato su valori molto contenuti (intorno allo 0,6% annualizzato secondo la rilevazione 2017).
economist.com — House Price Index Calculator -
ISTAT · Indice dei Prezzi delle Abitazioni (IPAB). Serie statistica nazionale dei prezzi delle abitazioni residenziali. Nel periodo 2013-2019 il mercato italiano ha registrato un calo cumulato di circa -8,7%; la successiva fase 2020-2024 ha mostrato segnali di ripresa, con valori in crescita reale del +2-3% annuo nel 2024-2025.
istat.it — Prezzi abitazioni -
Eurostat — House Price Index · Indice armonizzato dei prezzi delle abitazioni nei Paesi UE. Dato Italia deflazionato a settembre 2025: +2,3% annuo. Il mercato italiano risulta tra i più stabili dell'area euro, lontano dai picchi di Ungheria (+14,8%), Spagna (+9,8%) e Croazia (+9,4%).
eurostat — House Price Index -
OMI — Osservatorio del Mercato Immobiliare (Agenzia delle Entrate) · Banca dati ufficiale delle quotazioni immobiliari italiane per comune e microzona. Quotazioni Catania centro storico variabili da circa €1.500 a €2.500/m² nelle zone residenziali civili, con marcata variabilità in funzione di vetustà, stato di conservazione e classe energetica dell'immobile.
agenziaentrate.gov.it — OMI
Patrimonio immobiliare delle famiglie italiane
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Banca d'Italia · Rapporti annuali sulla ricchezza delle famiglie italiane. Il patrimonio reale (prevalentemente immobiliare) rappresenta storicamente oltre il 60% della ricchezza netta delle famiglie italiane, una delle quote più alte tra i Paesi avanzati. Riferimento per la valutazione del rischio di concentrazione patrimoniale sull'asset immobiliare.
bancaditalia.it — Ricchezza famiglie -
Banca d'Italia · Indagine sui bilanci delle famiglie italiane (IBF). Statistiche su composizione del patrimonio, mutui, redditi e consumi. Riferimento per l'analisi della illiquidità strutturale del patrimonio italiano (tempi medi di vendita di un immobile residenziale stimati tra 6 e 12 mesi, costi di intermediazione tipici 3-5%).
bancaditalia.it — Indagine bilanci famiglie
Normativa edilizia e antisismica
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D.M. 17 gennaio 2018 "Norme Tecniche per le Costruzioni" (NTC 2018) · Quadro normativo italiano sulla classificazione sismica e i requisiti antisismici degli edifici. Gli immobili costruiti prima della classificazione sismica vincolante (1974 con DM 40/1975 per le aree etnee) sono soggetti a verifiche di vulnerabilità sismica per gli interventi rilevanti.
Riferimento normativo standard del settore. -
Direttiva UE 2024/1275 sulla prestazione energetica nell'edilizia (cosiddetta "Direttiva Case Green") · Definisce obiettivi vincolanti di riduzione del consumo energetico medio del parco immobiliare residenziale europeo: -16% al 2030 rispetto al 2020, -20-22% al 2035. Impatto diretto sul valore di mercato degli immobili con classe energetica bassa (G-F-E).
eur-lex.europa.eu — Direttiva 2024/1275 -
INGV — Istituto Nazionale di Geofisica e Vulcanologia · Mappe di pericolosità sismica nazionale. La Sicilia orientale è classificata come zona ad alta sismicità (zona 1-2 in alcune microzone della Piana di Catania), con storiche occorrenze di sismi distruttivi (terremoto del 1693 nel Val di Noto, terremoto di Messina 1908). Variabile rilevante per la valutazione del rischio strutturale degli immobili pre-1974.
ingv.it
Avvertenze sull'analisi del mercato immobiliare
Disclosure temporale. Come indicato nella nota di apertura, questa Lettera è stata pubblicata originariamente nell'aprile 2020. I dati numerici citati riflettono il contesto economico di quel momento: tasso di natalità italiano 1,35 (oggi prossimo a 1,18); tasso di proprietà abitativa Italia 73% (oggi >80%) e Germania 52% (oggi ~47% — l'unico Paese UE dove l'affitto resta la modalità prevalente). I principi metodologici sull'analisi del rischio immobiliare descritti restano validi nel tempo.
L'esempio Catania centro storico (immobile €400.000 a inizio anni 2010 con valore corrente €250.000) è un caso illustrativo locale riferito al periodo 2010-2020 per immobili residenziali in cemento armato anni '70. Non rappresenta la totalità del mercato immobiliare catanese né italiano: l'OMI (Agenzia delle Entrate) pubblica quotazioni semestrali per microzone, da consultare per valutazioni puntuali su immobili specifici.
I dati di rendimento reale citati (+0,6% annualizzato per gli immobili italiani secondo The Economist nel periodo di rilevazione, -15% nei 10 anni precedenti la pubblicazione) provengono dal calcolatore interattivo HPI dell'Economist aggiornato al 2017. Le rilevazioni più recenti ISTAT IPAB indicano una stabilizzazione e successiva moderata ripresa del mercato immobiliare italiano nel periodo 2020-2025.
I rendimenti passati non sono indicativi di quelli futuri. Il valore di un investimento immobiliare dipende da molteplici variabili: localizzazione, vetustà, classe energetica, stato di conservazione, conformità normativa antisismica, dinamiche demografiche locali, evoluzione del contesto urbano. Le considerazioni della Lettera hanno valore generale e non costituiscono valutazione di immobili specifici. (art. 27 Reg. Intermediari Consob n. 20307/2018)
I contenuti di questa Lettera hanno finalità divulgative ed educative e non costituiscono sollecitazione all'investimento, raccomandazione personalizzata né consulenza in materia di investimenti ai sensi dell'art. 1, comma 5, lett. f) del TUF (D.lgs. 58/1998). Per valutazioni patrimoniali su asset immobiliari si raccomanda il confronto con un professionista qualificato (perito immobiliare, consulente patrimoniale).
I dati e le informazioni riportati in questa pagina sono tratti da fonti pubbliche (Organismo di vigilanza e tenuta dell'Albo unico dei Consulenti Finanziari — OCF; Financial Planning Standards Board — FPSB Italia) al momento della pubblicazione. I numeri ufficiali sono accompagnati dalla relativa data di rilevazione; ove un dato sia frutto di stima, è espressamente dichiarato come tale.
La presente pagina ha finalità informative sul modello di consulenza finanziaria indipendente esercitato dall'autore e sulle differenze strutturali, regolate dalla normativa vigente (MiFID II, D.lgs. 58/1998 — TUF, Regolamento Intermediari Consob), tra consulenza indipendente e consulenza non-indipendente. Non costituisce comparazione denigratoria nei confronti di altri operatori del settore, né valutazione qualitativa dei singoli professionisti che operano in modelli diversi.
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