Immobili o BTP cosa ci ha reso più ricchi?
- Conviene ancora investire in immobili oppure + meglio un buon titolo di stato? Siamo sicuri che in passato il rendimento derivante dall'acquisto immobiliare è stato sempre più alto di quello ottenuto comprando un BTP? Scopriamolo subito
Dopo la “trilogia del dollaro”, i 3 film di Sergio Leone che hanno fatto la storia del cinema, sul ben più modesto blog “obiettivo finanza” va di scena invece la trilogia sull’immobile. Dopo averlo confrontato con l’investimento in azioni ed aver valutato se meglio acquistarlo o affittarlo, concludiamo l’approfondimento sul business immobiliare con un terzo ed ultimo episodio. Sempre visto comunque dalla prospettiva privilegiata del consulente finanziario indipendente.
Questa volta il nostro protagonista, l’immobile, se la vede con un altro grande amore italiano, il BTP. Uscirà ancora una volta sconfitto? Vedremo a breve.
Per affrontare il tema ho valutato gli ultimi 30 anni di dati, faremo come detto un confronto tra due delle scelte di investimento più popolari: immobili residenziali e Buoni del Tesoro Poliennali (BTP). Esamineremo i rendimenti, analizzeremo rischi e vantaggi. Infine presenteremo tabelle di confronto per offrire una panoramica chiara e dettagliata.
1. Investimento in immobili residenziali
Crescita del mercato immobiliare
Negli ultimi 30 anni, il mercato immobiliare italiano ha attraversato diverse fasi: crescita, stagnazione e calo, seguite da una recente ripresa. Vediamo alcuni momenti chiave:
- Anni ’90: Il mercato immobiliare era in crescita, con aumenti costanti dei prezzi. L’inflazione e i tassi d’interesse elevati limitavano l’accesso ai mutui, ma gli immobili erano considerati un rifugio sicuro per il capitale.
- 2000-2008: Periodo di boom immobiliare. I prezzi delle case sono aumentati significativamente grazie alla facilità di accesso ai mutui e alla crescente domanda.
- 2008-2014: Crisi finanziaria globale e successiva crisi del debito sovrano. Il mercato immobiliare ha subito una forte contrazione. I prezzi degli immobili sono diminuiti del 20-30% in molte aree.
- 2015-2023: Lenta ripresa del mercato, con una crescita più sostenuta nelle grandi città (Milano, Roma, Firenze) rispetto alle zone periferiche e rurali. I tassi d’interesse storicamente bassi hanno favorito una ripresa delle compravendite.
Rendimento dell’investimento immobiliare
Per calcolare il rendimento di un investimento immobiliare, consideriamo due componenti principali:
- Rendimento da rivalutazione del capitale: Differenza di valore dell’immobile nel tempo.
- Rendimento da affitto: Reddito generato dall’affitto, al netto di costi di gestione, tasse e manutenzione.
Secondo le stime medie, il rendimento annuo composto da rivalutazione del capitale immobiliare negli ultimi 30 anni è stato circa del 2-3% annuo (considerando anche il periodo di crisi), mentre il rendimento netto da affitto varia dal 2% al 4% annuo, a seconda della località e del tipo di immobile.
Se sommiamo questi due elementi, il rendimento totale annuo di un investimento immobiliare può variare dal 4% al 7% annuo.
Rischi e costi
L’investimento immobiliare comporta anche diversi costi e rischi:
- Costi di transazione: Imposte di registro, notarili e commissioni di agenzia (circa 10-15% del valore dell’immobile).
- Costi di manutenzione: L’immobile necessita di riparazioni e manutenzione periodica.
- Rischio di vacanza: L’immobile può restare sfitto per periodi prolungati.
- Tassazione: Imposta sugli affitti e IMU possono ridurre significativamente il rendimento netto.
2. Investimento in BTP
I BTP sono titoli di Stato italiani con una durata variabile (da 3 a 30 anni) ed hanno un tasso d’interesse fisso. Investire in BTP è considerato sicuro quanto investire negli immobili, soprattutto per chi cerca un rendimento stabile e garantito dallo Stato. Un consulente finanziario indipendente mai si sognerebbe di consigliarlo come unico asset in portafoglio ma qui non stiamo dando consigli finanziari, che devono essere individuali e personalizzati caso per caso, stiamo confrontando due asset investibili, gli immobili e le obbligazioni governative italiane a lunga scadenza.
Negli ultimi 30 anni, i rendimenti dei BTP sono variati in base alla situazione economica e finanziaria del Paese:
- Anni ’90: I tassi d’interesse erano elevati (oltre il 10% annuo) a causa dell’inflazione e del rischio percepito del debito pubblico italiano.
- 2000-2008: Con l’adozione dell’euro, i tassi d’interesse sono diminuiti significativamente, stabilizzandosi intorno al 4-5% annuo.
- 2008-2012: Durante la crisi finanziaria globale e la crisi del debito sovrano, i rendimenti sono aumentati di nuovo, superando il 7% per i BTP a lunga scadenza.
- 2013-2020: In seguito agli interventi della Banca Centrale Europea (QE), i tassi d’interesse sono scesi ai minimi storici, anche sotto l’1% per i BTP a breve termine.
- 2021-2023: A causa dell’aumento dell’inflazione e delle politiche di rialzo dei tassi da parte della BCE, i rendimenti dei BTP sono tornati a crescere, con i BTP decennali che offrono rendimenti superiori al 4%.
Rendimento dei BTP
Il rendimento medio annuo composto di un portafoglio di BTP negli ultimi 30 anni è stato intorno al 5-6% annuo, con periodi di alta volatilità durante le crisi finanziarie.
Rischi e costi
Nonostante i BTP siano considerati relativamente sicuri, esistono rischi da considerare:
- Rischio di tasso d’interesse: Un aumento dei tassi riduce il valore dei titoli già emessi.
- Rischio di inflazione: L’inflazione elevata può erodere il potere d’acquisto del rendimento.
- Rischio sovrano: Sebbene i BTP siano garantiti dallo Stato italiano, il rischio di default non è nullo (soprattutto durante periodi di crisi del debito).
3. Confronto tra immobili e BTP
Di seguito per estrema chiarezza e sintesi, ecco una tabella elaborata dallo studio Badalà – consulenza finanziaria indipendente, riepilogativa delle principali differenze fra le due asset class ed i rendimenti ottenuti negli ultimi anni:
4. Analisi comparativa del rendimento
Per illustrare meglio il rendimento di questi investimenti, vediamo ancora un’altra tabella sempre elaborata da chi scrive. Consideriamo un esempio ipotetico di un investimento iniziale di 100.000 euro nel 1993, sia in un immobile residenziale sia in BTP ed analizziamo il loro valore nel 2023. Un BTP a 30 anni dava nel 1993 il 9% (fonte MEF vedi https://www.dt.mef.gov.it/it/debito_pubblico/dati_statistici/archivio_dati_storici/).
Considerazioni sull’andamento
- Immobili: Il rendimento è stato influenzato dalle fluttuazioni del mercato immobiliare, con un calo significativo durante la crisi del 2008-2014 e una ripresa lenta negli anni successivi.
- BTP: I BTP hanno garantito un rendimento più stabile nel lungo periodo, beneficiando di tassi elevati negli anni ’90 e successivamente della stabilità dovuta alla politica monetaria dell’Eurozona.
5. Considerazioni finali sulle due asset class, viste dalla prospettiva della consulenza finanziaria indipendente
Vantaggi e svantaggi degli investimenti immobiliari
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Vantaggi:
- Protezione dall’inflazione: Gli immobili tendono a mantenere il loro valore reale nel tempo.
- Reddito passivo da affitto.
- Tangibilità dell’investimento.
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Svantaggi:
- Bassa liquidità e alti costi di transazione.
- Rischio di svalutazione, specialmente in zone non centrali.
- Costi di manutenzione e tassazione elevati.
Vantaggi e svantaggi dei BTP
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Vantaggi:
- Rendimento stabile e prevedibile.
- Alta liquidità e facilità di negoziazione.
- Bassi costi di gestione.
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Svantaggi:
- Rendimento influenzato dai tassi d’interesse e dall’inflazione.
- Rischio sovrano legato alla stabilità economica del Paese
6. Conclusioni
Ed anche in questo caso per gli irriducibili fans dell’investimento immobiliare sono solo dispiaceri. Quindi dott. Badalà mi sta dicendo che il mio super appartamento anni ’70 ubicato nel centralissimo Corso Italia, comprato nel 2008 una fortuna, 400.000 euro circa, solo per generare rendite passive, sfruttando magari il business della locazione agli studenti fuori sede, mi ha reso meno di un BTP ventennale comprato nel 2008?
In quell’anno un BTP a 15 o a 30 anni aveva un rendimento di oltre il 5%. Da allora sono passati 16 anni, consideriamo quindi il rendimento di un BTP a 15 anni, 400.000 euro avrebbero generato annualmente 20.000 euro in 15 anni avrei quindi avuto 300.000 euro di flussi cedolari più il capitale di 400.000 euro. Sommando il tutto i miei 400.000 euro se non spesi, sarebbero stati 700.000 euro (interesse semplice). Se invece i miei 20.000 euro di cedole annue le accantonavo e le investivo in altri BTP al 4% o meglio ancora in azioni, il capitale finale sarebbe stato di 416.000 euro che sommati ai 400.000 euro del capitale di partenza portavano il tutto a 816.000 euro ( interesse composto).
Domando: il vostro immobile comprato e magari ristrutturato nel 2008 vi ha generato più di 20.000 euro annui locandolo? Ancora, oggi vale più del prezzo di acquisto del 2008? Cioè se lo avete comprato 400.000 euro oggi quanti ne ricaverete vendendolo? Secondo l’OMI (Osservatorio Mercato Immobiliare), gli immobili a Catania valgono massimo 2.130 euro quindi 120 mq nella centrale Corso Italia dovrebbero vendersi oggi a 255.600 euro. Valutazione assolutamente in linea con quanto successo alle valutazione delle abitazioni nelle principali città italiane negli ultimi 15 anni, cioè una svalutazione del 30%!
Lasciamo perdere la svalutazione, magari non volete venderlo, parliamo del rendimento da affitto, le valutazioni OMI per quanto concerne l’affitto parlano di 7,4 euro/mq max. I vostri 120 mq in centro dovrebbero quindi affittarsi a 900 euro mese che in un anno sono circa 11.000 euro. Sicuramente nel 2008 non affittavate ad una cifra superiore a questa quindi immaginiamo che fosse la stessa. Immaginiamo poi che il vostro appartamento non sia rimasto nemmeno un giorno senza inquilino. Questa situazione ideale vi avrebbe portato a guadagnare dalla locazione 165.000 euro in 15 anni.
Numeri tristemente impietosi dunque. 165.000 euro dalle locazioni contro 300.000 o addirittura 416.000 (se si reinvestivano le cedole) di rendimento dai BTP. 255.600 euro di controvalore dell’appartamento in centro dopo 15 anni contro i 400.000 euro del BTP. In totale dopo 15 anni il patrimonio di chi ha scelto l’investimento immobiliare e la locazione è di 420.000 euro contro i 700.000 (816.000) di chi ha invece scelto per lo stesso identico periodo un investimento finanziario, sui conosciuti e parimenti amati BTP. Sulle borse sarebbe andata peraltro molto meglio….
Elegantemente ho evitato di considerare nel conteggio l’incidenza della fiscalità, dei costi di manutenzione e di gestione ed il fatto che se servono 50.000 euro non posso vendere una stanza… Avere più immobili o botteghe in affitto è peraltro a mio avviso, un vero e proprio lavoro mal retribuito.
Come visto i dati, sia su scenari di 30 anni, sia di 15, non cambiano il risultato finale. L’investimento finanziario batte sempre quello immobiliare, sempre! Noto nei miei interlocutori una grande difficoltà nella comprensione di questo “sempre”. Questo deriva dai differenti orizzonti temporali legati a casa ed investimenti finanziari; una casa la vedono “per sempre” e quindi valutano serenamente il rendimento sui 30 anni di orizzonte temporale, gli investimenti finanziari invece li vedono come una cosa a 3 mesi o 1 anno, raramente e sempre con grande fatica ragionano su orizzonti confrontabili con quello dell’acquisto di una casa, eppure sono entrambi asset finanziari utili per la gestione del patrimonio no? Perché questa fatica a vederli sullo stesso orizzonte temporale?
Insomma dopo questa ennesima batosta al senso di business dei più, resto a disposizione per analisi personalizzate ed approfondimenti. Il vostro consulente finanziario indipendente sul territorio catanese ascolterà le vostre esigenze ed offrirà delle soluzioni, con l’unico obiettivo di preservare voi ed il vostro patrimonio da scelte apparentemente semplici, generalmente ovvie e dall’apparente sicuro risultato finale ma che alla fine si riveleranno, puntualmente poco efficaci.
Non vi sto dicendo, signori precipitatevi a comprare titoli di stato a 15 anni e metteteci tutto quello che avete. Assolutamente no! Vi sto dicendo che chi investe deve pianificare al meglio i propri investimenti, fuggendo dai luoghi comuni, dai consigli di amici e parenti sulla gestione del patrimonio ed affidandosi invece a professionisti che si occupano da sempre di gestione del patrimonio.
Del resto, se quando avete un problema di salute parlate con un medico, quando avete un problema legale con un avvocato e quando volete costruire una casa parlate con un ingegnere ed un architetto, perché per la costruzione del vostro benessere finanziario e di conseguenza anche di quello delle generazioni che vi seguiranno, scegliete di fare da soli affidandovi al vostro istinto, a quello che ha detto vostro nonno o in ultima istanza alla banca sotto casa o vicina al lavoro?
Da quella gestione efficiente o meno del denaro, deriveranno le cure che vi potrete permettere, gli avvocati che vi difenderanno e gli ingegneri che ingaggerete per costruirvi la casa dei sogni. Pagherete tutto con il patrimonio creato da quelle scelte, che sia 416.000 euro, 816.000 euro o magari ancora di più…. Dipende solo da voi! Come vedete dai numeri, il vostro tenore di vita può risentirne e molto della vostra superficialità o disinteresse nella gestione del denaro.
Prima di offrire soluzioni ad un cliente lo ascolto a lungo sui suoi obiettivi di vita, scegliamo insieme i più importanti e capiamo se sono concretamente raggiungibili. Affrontiamo alcuni luoghi comuni e resistenze e poi pianifichiamo, in base al profilo di rischio, il percorso; tracciata la rotta, periodicamente verifichiamo di essere allineati all’obiettivo. Non vi sembra che così funziona meglio?
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